又是一年畢業(yè)季，也是一年租房季。

身處北京，馬上面臨畢業(yè)離校的李琳和室友，兩人手機上前前后后下載了自如、蛋殼公寓、愛(ài)上租、鏈家、安居客、豆瓣、貝殼找房、我愛(ài)我家等加起來(lái)快10個(gè)找房APP。

翻看了無(wú)數租房信息后，倆人被安居客上的一個(gè)房源所吸引：主臥帶獨衛2700元一個(gè)月，距離宋家莊地鐵10分鐘。當晚倆人迫不及待地打電話(huà)確認，第二天一早趕到了宋家莊。中介小哥很熱情，騎小摩的接倆人去現場(chǎng)看房，不可思議的事情發(fā)生了——原來(lái)的月租從2700元變成了3300元，理由是昨晚那個(gè)已經(jīng)被租出去了。

謹慎起見(jiàn)，兩人回看了安居客平臺上該房源信息，發(fā)現房東一欄并不是安居客，而是XX房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，在網(wǎng)上一搜，發(fā)現竟然是關(guān)于這家公司的各種負面。急著(zhù)找房子的倆人，看到這一幕，心里不禁打起了退堂鼓。

已經(jīng)畢業(yè)留京打拼三年的張燦燦，也面臨換房的問(wèn)題?，F在的房子是三年前租的，小區屬于回遷房。最初看房的時(shí)候，小區里全是各類(lèi)賣(mài)家居裝飾品的小販，樓道里也是各種水泥剛抹完的痕跡，屋子里還有刺鼻的裝修氣味。張燦燦租的房子最先是個(gè)二居室，她是第一個(gè)搬進(jìn)來(lái)的，租的主臥，當時(shí)強烈跟中介溝通希望接下來(lái)的租戶(hù)盡量是女生。不想沒(méi)過(guò)幾天，房間就被二改三了，并且次臥和隔斷各搬進(jìn)來(lái)兩個(gè)男生。

接下來(lái)的日子里，燦燦遭遇了人生中最煩心的一段時(shí)光：要么是男租戶(hù)們廁所不沖，要么是廚房的垃圾堆成山，要么是房間下水道堵，最壞的時(shí)候洗漱間漏水漏了一個(gè)星期，打了一波又一波電話(huà)也沒(méi)人來(lái)修……她之所以能忍耐住到現在的唯一原因，是因為小區是回遷房，房租相比于其他地方要便宜很多，2016年租的時(shí)候只有1600元，后來(lái)一直漲到2000元。再度租房，燦燦發(fā)現多數房源都在3000元以上，壓力有點(diǎn)大。

這兩個(gè)租房故事，只是中國2億租房人群中一縷側影。7月4日，蛋殼公寓聯(lián)合人民在線(xiàn)、微博等發(fā)布《2019大學(xué)畢業(yè)生租住數據報告》，報告顯示超八成的畢業(yè)生會(huì )選擇租房居住，他們在租房時(shí)普遍存在租房資金壓力。其中，約49%的人希望每月租金在1500元以下，約46%的人能夠接受每月1500-3000元的租金，而能夠接受每月3000元以上租金的人數比例僅為3.9%。

“找不下合適的，租不起喜歡的”，似乎成了一線(xiàn)城市畢業(yè)三年左右年輕人的真實(shí)寫(xiě)照。

中國租房全貌：

超2萬(wàn)億市場(chǎng)，長(cháng)租公寓爆發(fā)

中國的租房市場(chǎng)究竟有多大?

這里有一組數據：2017年我國租賃人口為1.94億人，全國租金水平平均為515元/月/人，住房租賃市場(chǎng)租金規模為1.2萬(wàn)億元，預計2025年我國住宅租賃市場(chǎng)將提升至2.33萬(wàn)億元的規模。

龐大的市場(chǎng)，催生了長(cháng)租公寓這門(mén)生意。目前國內一線(xiàn)城市品牌公寓所占市場(chǎng)份額僅不到5%，遠遠落后于美國(30%)和日本(83%)?？v覽中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)，不難發(fā)現主要有兩大類(lèi)：樂(lè )乎、魔方公寓等為代表的集中式長(cháng)租公寓;以自如、蛋殼等平臺為代表的分散式長(cháng)租公寓。

2013年，華平投資對魔方公寓投資6000萬(wàn)美元，點(diǎn)燃了中國長(cháng)租公寓市場(chǎng)。此后幾年，這個(gè)領(lǐng)域不斷涌入新的玩家和資本。2015年開(kāi)始，國家陸續釋放政策紅利，鼓勵住房租賃行業(yè)發(fā)展，長(cháng)租公寓趕上了租房需求井噴時(shí)代。

7月3日，中公委租賃式公寓創(chuàng )新研究中心發(fā)布《中國長(cháng)租公寓行業(yè)運營(yíng)情況分析報告》。報告顯示，截至2018年年底，市場(chǎng)上活躍的公寓品牌超過(guò)80個(gè)，分布的城市數量達到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。

不過(guò)，長(cháng)租公寓盈利需要一個(gè)很長(cháng)的周期，一些資本對此望而卻步。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾公開(kāi)表示，部分公寓三年內不考慮盈利。

誰(shuí)掌握了更多的房源，誰(shuí)就在這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰爭中占據更多的話(huà)語(yǔ)權?，F實(shí)情況是僧多粥少，于是，參與者競相在全國一二線(xiàn)城市搶占房源，尤其在資本介入后，“價(jià)格即一切”。在這個(gè)過(guò)程中，拿房成本被不斷抬高，中小機構生存艱難，而擁有房源的大機構則試圖通過(guò)壟斷市場(chǎng)來(lái)提高租金，獲取收益。

這種做法直接殃及在一線(xiàn)城市租房的年輕一族。長(cháng)租公寓的惡性競爭，某種程度上抬高了房租。我愛(ài)我家時(shí)任副總裁胡景暉曾直接“點(diǎn)名”：以自如為代表的長(cháng)租公寓運營(yíng)商，為了擴大規模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房?jì)r(jià)格，完全破壞了正常房屋租賃市場(chǎng)。

長(cháng)租公寓

賺錢(qián)還是賠本?

長(cháng)租公寓背后有多少VC/PE入局了?

投資界對市場(chǎng)中的長(cháng)租公寓品牌進(jìn)行了不完全統計，它們的背后不乏知名VC/PE機構的身影。梳理來(lái)看，二十余家長(cháng)租公寓品牌，2019年年初至今拿到新一輪融資的僅有5家。

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企查查數據顯示，今年3月，蛋殼公寓獲得由Tiger老虎基金、螞蟻金服領(lǐng)投，高榕資本、愉悅資本跟投的5億美元C輪融資;魔方公寓獲得加拿大基金管理公司CDPQ1.5億美元D輪融資，不久前，自如被曝出拿到General Atlantic泛大西洋投資領(lǐng)投，紅杉中國、騰訊、天圖資本跟投的5億美元B輪融資。

愉悅資本創(chuàng )始及執行合伙人劉二海曾表示，互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)賦能房地產(chǎn)等傳統行業(yè)所產(chǎn)生的創(chuàng )新模式，極大地提升了資產(chǎn)使用效率及用戶(hù)居住體驗，中國房屋租賃市場(chǎng)的規模超過(guò)萬(wàn)億元人民幣。

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)老大哥，SOHO中國董事長(cháng)、聯(lián)合創(chuàng )始人潘石屹卻不怎么認可長(cháng)租公寓。他表示,賺錢(qián)的事情去做,不賺錢(qián)的事情別去做，直言燒錢(qián)創(chuàng )業(yè)是一條不歸路，“不到1%的租金回報，租房的價(jià)格再翻一番還是虧本的。”

結 語(yǔ)

長(cháng)租公寓會(huì )是一門(mén)好生意嗎?

行業(yè)里眾說(shuō)紛紜，但不可否認的是，靠長(cháng)租公寓賺錢(qián)，是一件相當“耗時(shí)間”的事情。公開(kāi)數據顯示，一線(xiàn)城市的回報率普遍低于2%。長(cháng)期、微利再加上燒錢(qián)，三個(gè)要素妥妥地證明了，能扛得住的，都是條漢子。

說(shuō)回最近，長(cháng)租公寓隔斷房話(huà)題一度上了熱搜。就在昨天，北京新版租房合同示范文本正式實(shí)施，叫停隔斷，其中明確規定 “不得改變房屋內部結構分割出租”、“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米”等有關(guān)禁止違法群租的文件規定內容。同時(shí)，也規定了房東不得在租賃期限內單方面提高租金。

政策的規范或許將進(jìn)一步加速行業(yè)洗牌。拆了隔斷，相當于減少3/1的租金，公寓盈利壓力更添幾分。為了賺錢(qián)，大多數商家會(huì )選擇增加租金以彌補減少的部分。對此，租戶(hù)態(tài)度也很明顯，微博話(huà)題下，網(wǎng)友“租不起”、“不租了”、“寧愿住隔斷”的呼聲接連不斷。

對于長(cháng)租公寓來(lái)說(shuō)，活下去撐到盈利，依然任重而道遠。

本文來(lái)源：投資界