編者薦語(yǔ)：

萬(wàn)事萬(wàn)物都有矛盾，歷來(lái)相伴相生。矛盾是否能夠解決處理？重慶樓市也出現了四大矛盾，具體是什么？又該如何發(fā)展？

以下文章來(lái)源于重慶樓市，作者樓市鋼鐵俠

重慶樓市

重慶專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)新媒體平臺，重慶房?jì)r(jià)、樓盤(pán)優(yōu)惠、樓市資訊信息發(fā)布中心，為購房者看房、買(mǎi)房、投資置業(yè)提供服務(wù)和決策參考

鳥(niǎo)姐說(shuō)：

重慶樓市的關(guān)鍵發(fā)展節點(diǎn)，即將到來(lái)。重慶樓市現在情況如何？發(fā)展趨勢怎樣？當下在重慶買(mǎi)房子，必須考慮哪些問(wèn)題？且聽(tīng)專(zhuān)業(yè)分析。

我不否認長(cháng)期看重慶房?jì)r(jià)會(huì )漲，但是要說(shuō)短期瘋漲，重慶樓市又要開(kāi)啟大漲瘋牛模式，還是太早了，首先國家堅持房住不炒，沒(méi)有城市敢頂風(fēng)作案，其次，關(guān)鍵的時(shí)間節點(diǎn)到了，就是夏天，2018年重慶房?jì)r(jià)暴漲，樓市一片火爆，當大家都在期待房?jì)r(jià)上235，就是偏遠地區2萬(wàn)，普通均價(jià)3萬(wàn)，核心位置5萬(wàn)的時(shí)候，也是在那一年的夏天，重慶房?jì)r(jià)暴漲的趨勢突然被打斷，很多售樓部突然在8月沒(méi)人逛了，所謂的235還是回歸到了123。

2019年同樣是3月后小陽(yáng)春開(kāi)局，重慶房?jì)r(jià)看起來(lái)勢頭不錯，結果到了8月突然成交量大跌，同比減少一半。

圖片來(lái)自克爾瑞

所以7-8月是重慶樓市的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，8月扛過(guò)去了就是所謂的金九銀十，抗不過(guò)去，樓市就會(huì )回歸平淡。重慶的夏天實(shí)在太熱，大家都不愿意出門(mén)逛售樓部，所以也是以往重慶樓市每年的淡季，這也是一個(gè)暗含天道的巧合時(shí)間節點(diǎn)，何況當下還有一個(gè)黑天鵝，現在又開(kāi)始在有一點(diǎn)北京復蘇的跡象。重慶樓市這波大牛市從2017到現在2020年，足足走了三年了，中間只短周期的回調過(guò)半年左右，這頭牛該歇歇氣了。

當下的重慶樓市出現了幾個(gè)比較矛盾的現象，影響了大部分的重慶購房者情緒。這幾個(gè)矛盾對重慶未來(lái)房?jì)r(jià)影響也是非常重大。

銷(xiāo)量大漲，房?jì)r(jià)不漲的矛盾

最近重慶樓市新房和二手房的銷(xiāo)量都開(kāi)始明顯回暖，但是大家不用擔心，與之矛盾的是房?jì)r(jià)并沒(méi)有漲。

銳理數據顯示，2020年5月，重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)新建商品房成交262.2萬(wàn)方，相對于4月份的成交量來(lái)看，5月新房銷(xiāo)售環(huán)比增長(cháng)24.52%，由數據可以看出，重慶最艱難的時(shí)刻已過(guò)，5月份，整個(gè)市場(chǎng)都恢復到去年的水平。

二手房交易同樣火爆，鏈家的交易數據創(chuàng )了今年新高，我們也派人每個(gè)月都去各區不動(dòng)產(chǎn)交易大廳觀(guān)察，現在的二手房市場(chǎng)雖然沒(méi)有2018年火爆，但是已經(jīng)恢復到2019年的水平了。

但我們看重慶的房?jì)r(jià)，不管是新房，還是二手房均價(jià)都沒(méi)有大漲，這個(gè)看似矛盾的數據，其實(shí)根本原因是降價(jià)促進(jìn)成交。

今年新房龐大的交易量很大一部分來(lái)自開(kāi)發(fā)商給的折扣力度足夠的大，二手房的交易量大增根本原因是業(yè)主回歸理性，降價(jià)促進(jìn)成交。

預期和現實(shí)產(chǎn)生巨大矛盾

搶房的人，最后又成了維權大軍，2018年搶房的人，最近都開(kāi)始接房了，但是有兩個(gè)巨大落差，一個(gè)是房?jì)r(jià)并沒(méi)有大漲，部分樓盤(pán)算上折扣，幾乎沒(méi)有漲。第二個(gè)落差就是，部分開(kāi)發(fā)商當初的宣傳太高端大氣，明明是剛需盤(pán)，宣傳上讓人誤以為是豪宅，接房落差太大。

綠城房地產(chǎn)建設管理集團有限公司董事長(cháng)、總經(jīng)理李軍在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上發(fā)言：這兩年是中國房地產(chǎn)業(yè)最糟糕的兩年。我們看到了市場(chǎng)的瘋狂，但我一直勸我的同事們在這兩年不要買(mǎi)房，很多同事想不明白，覺(jué)得會(huì )錯過(guò)很多個(gè)可能增值的機會(huì )。但我想說(shuō)的是，這兩年買(mǎi)到的房子可能是最差的。

房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉”,一般會(huì )通過(guò)縮短項目開(kāi)發(fā)周期、提高存貨周轉率、提高總資產(chǎn)周轉率來(lái)實(shí)現。

這兩年重慶樓市火爆，各大房企瘋狂搶地，加上土地成本增加，而最后房?jì)r(jià)上漲的幅度遠遠低于預期，到現在，重慶有很多樓盤(pán)的新房?jì)r(jià)格基本和成本價(jià)持平，開(kāi)發(fā)商不賺錢(qián)的現象在今年尤其突出，結果當然是縮短建設周期，簡(jiǎn)配層出不窮，導致房屋質(zhì)量縮水，引發(fā)維權。

最近重慶維權還有一個(gè)原因是學(xué)區房，其實(shí)這個(gè)我早寫(xiě)過(guò)了，學(xué)區房最大的風(fēng)險就是政策風(fēng)險，這個(gè)真沒(méi)辦法回避，全看運氣。在北京，深圳，就因為最近學(xué)區變動(dòng)，導致一條街面對面的房子，同樣大小，價(jià)格差了幾百萬(wàn)的事層出不窮，有的人因為新劃入學(xué)區，一夜暴富，有的人因為被踢出學(xué)區房?jì)r(jià)大跌，這個(gè)真不是我們這些人能預測的。

“數據”說(shuō)房?jì)r(jià)降了大家卻感覺(jué)房?jì)r(jià)漲了的矛盾

其實(shí)，重慶今年房?jì)r(jià)漲還是跌的數據一直以來(lái)都缺乏統一說(shuō)法。這是因為中國統計房?jì)r(jià)都是均價(jià)，均價(jià)魔術(shù)，這個(gè)我已經(jīng)說(shuō)了2年，寫(xiě)過(guò)N次了吧。

均價(jià)魔術(shù)：

假設2019一個(gè)城市新房樓盤(pán)只有3個(gè)，一個(gè)主城核心區域房?jì)r(jià)2萬(wàn)，另外2個(gè)在郊區，房?jì)r(jià)1.5萬(wàn)，最后，你得出了城市樓市均價(jià)1.66萬(wàn)的結論。

到了2020年這個(gè)城市新房樓盤(pán)還是只有三個(gè)，一個(gè)主城核心區域房?jì)r(jià)從2萬(wàn)漲到了2.5萬(wàn)，另外兩個(gè)樓盤(pán)在郊區，房?jì)r(jià)從1.5萬(wàn)跌倒了1.25萬(wàn)，最后你得出了這座城市的樓市均價(jià)還是1.66萬(wàn)；

這時(shí)候這座城市就有兩種聲音了，一種是天天盯著(zhù)主城核心區域的購房者，他們就會(huì )驚呼，房?jì)r(jià)大漲了，房?jì)r(jià)從2萬(wàn)漲到了2.5萬(wàn)，漲幅25%，另外一種就是天天盯著(zhù)郊區房子的人，他們會(huì )說(shuō)房?jì)r(jià)跌了，從1.5萬(wàn)跌倒1.25萬(wàn)，跌幅16.6%，但是大家再去看統計的這座城市的房?jì)r(jià)均價(jià)，還是1.66萬(wàn)，沒(méi)有漲也沒(méi)有跌。

在日本東京，公布房?jì)r(jià)就比較科學(xué)，但這僅僅是針對環(huán)狀城市，東京在公布房?jì)r(jià)的時(shí)候，就公布東京都15公里、20公里、30公里范圍內的房?jì)r(jià)”。這個(gè)方法恐怕也不適合特殊星狀布局的重慶了。

在重慶，隨著(zhù)市區（主城區）可供開(kāi)發(fā)住房的土地越來(lái)越少，大部分新建的商品住房都是建在新城區新興板塊，例如禮嘉，蔡家，中央公園，龍興等地或者是擁有大量的土地的巴南區。整個(gè)重慶老牌核心區供應的新建商品住房的5％都不到。

由于主城區核心內的新建的商品住房呈現年年遞減之勢，整個(gè)重慶的均價(jià)也因為是新區和核心區加權在一起，自然也就沒(méi)有大家直觀(guān)感受這樣準確了。

炒房客與剛需買(mǎi)房之間的矛盾

重慶樓市當下還有一個(gè)矛盾，就是炒房客于剛需之間的矛盾，要知道炒房客，特別是外地炒房客來(lái)重慶炒高房?jì)r(jià)，不是做善事的，他們是想來(lái)割韭菜的。重慶房?jì)r(jià)的上漲最后還是要看重慶的富裕人口的增加才是根本，炒房客炒高了房?jì)r(jià)，最后都是要賣(mài)給本地剛需的，其實(shí)這是必然的矛盾。

不過(guò)重慶由于樓市幾大特殊性，從大局上看，基本是炒房客的墳墓。

1. 外地炒房客來(lái)重慶炒兩江四岸，說(shuō)我們重慶人不珍惜江景，殊不知兩江四岸并不稀缺，加地形限制生活不便，并沒(méi)有多少本地人接盤(pán)，這次外地炒房團不過(guò)是來(lái)幫開(kāi)發(fā)商清庫存和幫之前被套的炒房客解套，二手江景房就出現一個(gè)奇葩現象，投資客賣(mài)給投資客；

2. 重慶人更喜歡地鐵房和學(xué)區房，這兩個(gè)在重慶并不稀缺，最近賣(mài)得火爆的房子都是低價(jià)地鐵房和最近異動(dòng)的學(xué)區房；

3. 重慶人有新房癌，大部分人寧可買(mǎi)新房也不去二手房當接盤(pán)俠。

所以重慶炒房客和本地剛需雙方都看多方不順眼，我個(gè)人還是預判本地剛需會(huì )贏(yíng)，除了少數炒房客能賺錢(qián)撤退外，大部分最近2年買(mǎi)入的都會(huì )被深套，如果資金鏈扛不住，當初溫州炒房團，金朝陽(yáng)炒房團在重慶的悲劇會(huì )再次上演。

當下在重慶買(mǎi)房子要考慮哪些問(wèn)題？

還是回歸主題，當下我們該怎么買(mǎi)房？首先要區分剛需和投資，對于剛需，我的觀(guān)點(diǎn)一直都是買(mǎi)地鐵房，考慮通勤時(shí)間有錢(qián)的買(mǎi)現成地鐵，錢(qián)少買(mǎi)未來(lái)幾年通地鐵，這個(gè)說(shuō)過(guò)了，而改善剛需，就是看舒適度，家是舒緩大城市生活壓力最好的地方。改善剛需就要關(guān)注小區環(huán)境，物管素質(zhì)等。

對于投資，我的建議是走兩條路，一種是資金雄厚的，可以去看地鐵規劃圖，前提布局價(jià)格便宜的地鐵房，因為投資最后看你賣(mài)給誰(shuí)，毫無(wú)疑問(wèn)剛需地鐵房流動(dòng)性最好。

第二種就是買(mǎi)小戶(hù)型二手房收租金，追求穩定的回報率，例如某植物系大V的幾十套收租。

買(mǎi)新房，要注意時(shí)間節點(diǎn)，雖然夏天是淡季，但是開(kāi)發(fā)商夏天一般打折力度很弱，新房的時(shí)間點(diǎn)是年底，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，這時(shí)候的優(yōu)惠最誘人。二手房的時(shí)

間節點(diǎn)是春節前，這時(shí)候是二手房交易低谷，議價(jià)空間最大。

·THE END·

板塊分析（點(diǎn)擊查看）

悅來(lái) 大學(xué)城 中央公園 科學(xué)城 照母山 悅來(lái)生態(tài)城 龍興 龍洲灣 南濱路 西永 巴濱路

品質(zhì)關(guān)切（點(diǎn)擊查看）

協(xié)信春山臺 卓越皇后道 魯能星城外灘 綠地海外灘 中糧中央公園祥云

項目推薦（點(diǎn)擊查看）

恒大健康城 歐街92 保利茵夢(mèng)湖 首地·江山賦 保利和光塵樾 御璟·悅來(lái) 龍湖·景粼玖序 棕櫚泉壹號 萬(wàn)科星光森林 香港置地壹江郡 華宇城 世茂江城銘著(zhù) 橋達·【巴南】茂宸廣場(chǎng) 協(xié)信敬瀾山 融信瀾灣 融創(chuàng )玖御南濱 十里長(cháng)江 長(cháng)嘉匯 華遠·海藍和光 萬(wàn)科招商理想城 融創(chuàng )文旅城 華遠·海藍城 華潤瀾山望

歡迎識別進(jìn)入重慶有房粉絲群

為重慶買(mǎi)房、賣(mài)房的人提供價(jià)值信息與權威解讀

1.本文部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò )，如果侵權，聯(lián)系刪除。

2.本文代表作者個(gè)人觀(guān)點(diǎn)，僅供參考。

3.歡迎關(guān)注重慶有房，重慶最好的關(guān)于房屋的號。