金科老板黃紅云回歸公司業(yè)務(wù)管理的信號(hào)愈發(fā)明顯，5月16日，其帶領(lǐng)金科副董事長(zhǎng)王洪飛、聯(lián)席總裁王偉等一眾高管來(lái)到中國(guó)奧園的廣州總部參觀交流。

據(jù)界面新聞了解，自2016年辭去金科股份的董事長(zhǎng)職位后，黃紅云幾乎不再介入金科的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。即便是去年4月與融創(chuàng)的股權(quán)之爭(zhēng)落幕以來(lái)，黃紅云帶隊(duì)去企業(yè)交流的情況也很少見。

金科的員工們積極的在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)這一上了“金科頭條”消息，而在奧園，這樣一則消息只是低調(diào)的發(fā)布在了公司內(nèi)網(wǎng)上。

接待黃紅云的是中國(guó)奧園集團(tuán)董事局主席郭梓文，雙方就企業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)維等方面進(jìn)行了深入交流，并在城市更新、文旅項(xiàng)目、重慶區(qū)域項(xiàng)目等方面達(dá)成合作意向。

奧園和金科其實(shí)早就“互加好友”，達(dá)成新的合作意向并不算什么新鮮事，而且最后能否落地還有待日后的溝通。但值得關(guān)注的是，雙方在重慶區(qū)域項(xiàng)目上達(dá)成合作意向。

奧園年報(bào)顯示，截至2020年底，奧園在重慶共擁有18個(gè)項(xiàng)目，主要物業(yè)類型包括住宅、公寓和商業(yè)，其中至少有四個(gè)項(xiàng)目是和金科合作開發(fā)。

有自媒體爆料稱：“奧園在重慶區(qū)域的這十幾個(gè)項(xiàng)目幾乎一地雞毛，部分項(xiàng)目甚至都停工了。”對(duì)此，奧園方面回應(yīng)稱，該消息并不屬實(shí)。

一位重慶業(yè)內(nèi)人士也對(duì)界面新聞透露，奧園在重慶的項(xiàng)目沒(méi)怎么聽說(shuō)過(guò)負(fù)面消息，但這兩年確實(shí)比較低調(diào)。

奧園提供數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，其在重慶擁有的土地儲(chǔ)備為17.57萬(wàn)平方米，總貨值約為140億元。2020年，奧園在重慶新增土儲(chǔ)約為6.25萬(wàn)平方米，且主要來(lái)去年收購(gòu)的京漢控股，截至年底，土儲(chǔ)增長(zhǎng)至22.19萬(wàn)平方米，總貨值增加至177億元，

重慶是金科的大本營(yíng)，而據(jù)界面新聞確認(rèn)，現(xiàn)在負(fù)責(zé)奧園重慶區(qū)域的總裁為張?zhí)煺\(chéng)，其現(xiàn)年46歲，曾與2015年至2016年任金科董事兼副總裁，2017-2018年出任京漢控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)、京漢股份總裁等職。

據(jù)悉，奧園近期在內(nèi)部發(fā)了一則通知，原屬于西部大區(qū)所轄的重慶區(qū)域項(xiàng)目劃歸集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目管理一中心管理，職位為奧園集團(tuán)總裁助理的張?zhí)煺\(chéng)則被任命兼任北方區(qū)域公司、重慶區(qū)域公司總裁。

無(wú)論是人事任命還是組織調(diào)整上，都可以看出奧園做大重慶區(qū)域的野心。

事實(shí)上，今年3月以來(lái)，奧園在組織架構(gòu)上作出了大調(diào)整，將30個(gè)區(qū)域公司縮減為25個(gè)區(qū)域/城市公司，目標(biāo)是每家區(qū)域公司的每年銷售額不低于50億元，而且要盡快打造銷售100億元甚至200億元的核心城市公司。

但在去杠桿壓力下，選擇合作開發(fā)顯然是實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的最好路徑，奧園深諳此道。

于2016年提出要加速全國(guó)化布局的奧園，從2017年開始進(jìn)行大幅度的收并購(gòu)、合作開發(fā)，非控股股東權(quán)益上升明顯。

奧園財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年-2020年，非控股股東權(quán)益占比分別為39%、62.6%、61.4%、59.4%、65.8%。

事實(shí)上，在行業(yè)高速的發(fā)展過(guò)程中，無(wú)論是龍頭房企還是中小房企，多采用了合作開發(fā)的方式來(lái)?yè)Q取規(guī)模的快速擴(kuò)張。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售額10強(qiáng)房企的平均歸屬母公司權(quán)益達(dá)到91%，而到2019年該數(shù)字下降至67%，降幅達(dá)24個(gè)百分點(diǎn)。

在合作開發(fā)模式的助力下，奧園實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張，2016年至2018年的全口徑合同銷售額分別同比增長(zhǎng)68.8%、78.1%、100%，2019年同比增長(zhǎng)29%至1180.6億元，正式進(jìn)入“千億俱樂(lè)部”，2020年同比增長(zhǎng)13%至1330億元。

中指研究院表示，在資金壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、多區(qū)域布局深耕等多因素綜合影響下，房企在拿地、開發(fā)方面加強(qiáng)合作的積極性將更高。畢竟房企不僅可以可以通過(guò)合作開發(fā)保持規(guī)模擴(kuò)張，還有助于確保債務(wù)增速受控。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，奧園剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為78%、82.7%、1.3倍，其中剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率未能達(dá)標(biāo)，屬于“黃檔”房企。

奧園管理層在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示，將通過(guò)促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本、快交付等對(duì)策來(lái)實(shí)現(xiàn)在2022年之前 “三道紅線”全部達(dá)標(biāo)。

犧牲權(quán)益雖然可以在減少資金壓力的情況下實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖贁U(kuò)張，但另一面就是公司報(bào)表質(zhì)量的下降。

克而瑞研究中心指出，較低水平的權(quán)益拿地比將影響合同銷售權(quán)益占比，使交房時(shí)營(yíng)收權(quán)益占比下降,未來(lái)的歸母利潤(rùn)增長(zhǎng)亦將低于營(yíng)收增長(zhǎng)。

然而，奧園的財(cái)報(bào)卻呈現(xiàn)了一條不可能增長(zhǎng)曲線。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在非控股股東的權(quán)益占比從2016的39%增長(zhǎng)至2020年65.8%時(shí)，非控股股東的凈利潤(rùn)占比卻依然維持在較低水平，2016年-2020年分別為12.5%、16.0%、18.1%、19.6%、16%。

對(duì)于非控股股東權(quán)益占比較高但分享利潤(rùn)較低的問(wèn)題，奧園首席財(cái)務(wù)官陳志斌在去年3月曾對(duì)界面新聞表示，股東回報(bào)需要2-3年周期，部份項(xiàng)目（如舊改項(xiàng)目）的回報(bào)周期可達(dá)五年或以上。

克而瑞研究中心認(rèn)為，對(duì)于中小房企而言，短期通過(guò)犧牲權(quán)益能夠快速撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，但對(duì)于部分規(guī)模房企而言，提升權(quán)益比例、提高利潤(rùn)增速是長(zhǎng)期之計(jì)。

進(jìn)入后千億時(shí)代的奧園將如何實(shí)現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張值得關(guān)注。