今年4月，金科全新年輕領(lǐng)導(dǎo)班子第一次亮相業(yè)績會(huì)。這次業(yè)績會(huì)上，“80后”董事長周達(dá)和“75后”總裁楊程鈞顯得意氣風(fēng)發(fā)，信心滿滿。

實(shí)控人黃紅云在年初給金科定下新目標(biāo)：到2025年，實(shí)現(xiàn)總銷售規(guī)模4500億元以上，年復(fù)合增長率15%以上。

業(yè)績會(huì)上，周達(dá)特意強(qiáng)調(diào)對(duì)實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，“管理層充滿信心”?？偛脳畛题x則給出了金科2021年的銷售目標(biāo)，不低于2500億元。

4個(gè)多月后，在金科中期業(yè)績會(huì)上，面對(duì)全年銷售目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)的問題時(shí)，楊程鈞明顯少了年初的那份自信，回答稱“力爭”。

今年上半年，金科實(shí)現(xiàn)銷售額1025億，較同期增長18%，但僅完成了全年2500億銷售目標(biāo)的41%，銷售額排在行業(yè)第18位。

金科下半年要實(shí)現(xiàn)1475億的銷售額，才能完成預(yù)定的目標(biāo)，而提高去化率，并非易事，目前來看，難度不小。

管理層特意強(qiáng)調(diào)，“不會(huì)犧牲長期利益，來追求短期的規(guī)模”。

透過鏡頭可以看到，今年40歲的周達(dá)，在履新半年多后，頭上多了一些白發(fā)。

“未來把效益放在第一”

管理層對(duì)利潤的態(tài)度轉(zhuǎn)換背后，金科正面臨增收不增利的事實(shí)。

今年上半年，金科實(shí)現(xiàn)營收439.74億元，同比增長45.1%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤37.05億元，同比增長2.49%；扣非后歸母凈利潤為28.5億元，同比下滑13.24%。

周達(dá)認(rèn)為，金科凈利潤增速放緩，原因有三方面。其一，行業(yè)整體毛利率下行，公司毛利率也有所下降；受2018、2019年合資合作項(xiàng)目增幅較大影響，少數(shù)股東損益增加所致；另外，2020年同期歸母凈利潤基數(shù)較高，為36.15%。

事實(shí)上，金科毛利率已經(jīng)連續(xù)幾年下滑。據(jù)平安證券數(shù)據(jù)，金科股份毛利率已從2019年的高位28.8%，下滑至今年上半年的20.1%。

而猛漲的少數(shù)股東損益，也在蠶食金科的利潤。今年上半年，金科少數(shù)股東損益為11.61億元，比去年同期增加了超5億，占到凈利潤的24%，同比提升 8.7個(gè)百分點(diǎn)。

金科財(cái)報(bào)并未披露公司權(quán)益拿地比例，但從今年上半年獲取的39宗土地來看，金科占有80%以上權(quán)益的項(xiàng)目僅為10宗。

合作拿地比例上升，也導(dǎo)致金科少數(shù)股東權(quán)益一路走高。截至今年上半年，金科少數(shù)股東權(quán)益占所有者權(quán)益的比例約為49%。

《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》還注意到，金科“存貨期末余額中含有借款費(fèi)用資本化金額”在逐年走高，2019-2020年，這一數(shù)字分別為137.08億、161.33億元，現(xiàn)已漲至上半年的176.2億元。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦談到，這一金額的增長有粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的嫌疑。

面對(duì)業(yè)績放緩，金科管理層提出，未來公司會(huì)把效益優(yōu)先作為經(jīng)營發(fā)展的第一原則，力爭實(shí)現(xiàn)利潤的增速要明顯高于規(guī)模的增速。

債務(wù)的隱憂

今年上半年，金科繼續(xù)維持“綠檔”企業(yè)。其中，凈負(fù)債率為77.08%，剔預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率為69.55%，現(xiàn)金短債比為1.38。

這一成績，讓不少房企感到羨慕，尤其是民企。

2020年8月，“三道紅線”公布前，金科全部踩線，但在2020年底，又神奇般地全部過關(guān)。幾個(gè)月內(nèi)就完成監(jiān)管要求，金科的神速遭到外界質(zhì)疑。

實(shí)際上，金科的真實(shí)債務(wù)情況，或許遠(yuǎn)比其財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)披露的要高。

金科上半年應(yīng)付“商業(yè)承兌匯票”約120.75億，較期初增加了約64億。

中達(dá)證券對(duì)43 家主流房企境內(nèi)發(fā)債主體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2020年底，除恒大外，房企應(yīng)付票據(jù)超過100億的，有7家。

“2021年上半年跟隨市場(chǎng)情況變化，支付工具品種調(diào)整導(dǎo)致商票余額較高。根據(jù)公司財(cái)務(wù)規(guī)劃，年末余額將回落至80億以內(nèi)。”金科方面對(duì)此回應(yīng)稱，金科供應(yīng)鏈支付總體規(guī)模維持在200億左右（對(duì)外工程款支付占比的40%左右），包含商票、應(yīng)收賬款保理、信用證、線上賒銷等多個(gè)品種，總體余額并無大變化。

中達(dá)證券認(rèn)為，房企使用商票時(shí)常伴隨貼息，可能高于部分房企通過其他渠道融資的成本。而上半年，金科融資成本區(qū)間在3.9%-12.62%之間。

商票，可以理解為一種基于商業(yè)信用開具的正規(guī)“白條”，無擔(dān)保、可轉(zhuǎn)讓，到期兌付。更重要的是，在“三道紅線”之下，商票并不計(jì)入有息負(fù)債，而成為房企青睞的融資方式。

不過，今年上半年，多家房企被曝出商票逾期，還是引起了監(jiān)管部門的重視。業(yè)界一度有傳言，未來，房企商票極有可能會(huì)被納入“三道紅線”計(jì)算指標(biāo)。

諸葛找房分析師對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示，房企為了控制其他債務(wù)規(guī)模，通過開具商票延遲付款來有效緩解現(xiàn)金流壓力，短期內(nèi)能有效緩解債務(wù)壓力，但隨著商票規(guī)模持續(xù)增長，也會(huì)帶來一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

“若商票納入監(jiān)管，房企的債務(wù)壓力將進(jìn)一步加大，降負(fù)債將是房企任務(wù)的重中之重，同時(shí)，企業(yè)靠自身回血也變得至關(guān)重要。”上述分析師表示。

“部分房企逾期對(duì)我們最大的影響就是，市場(chǎng)整體流動(dòng)性減弱，價(jià)格上漲，我們已經(jīng)開始減少商票開具了。”金科方面對(duì)《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。

據(jù)悉，票交所已于8月1日按承兌人披露票據(jù)兌付情況。金科旗下所有項(xiàng)目公司出具商票均統(tǒng)一由“金科地產(chǎn)股份有限公司”承兌，截至目前，無一張逾期票據(jù)。

“商票納入監(jiān)管，對(duì)我們的兌付和使用并無影響。”金科方面稱，這意味著有一個(gè)公允客觀的官方評(píng)價(jià)體系，對(duì)他們來說也是好事。

“不拿非盈利地塊”

實(shí)際上，從金科上半年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，也能看出其態(tài)度的變化。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，金科上半年排在拿地金額排行榜第39位，比2020年下降了19個(gè)名次。

財(cái)報(bào)顯示，上半年，金科土地購置合同金額為354億元，從公開市場(chǎng)獲取項(xiàng)目的占比下降至43%，通過“地產(chǎn)+商業(yè)”、“地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”、 收并購等方式獲取的土地占比提升至57%。

作為從重慶走出的“地產(chǎn)黑馬”，過去5年，金科拿地銷售比（拿地金額/銷售金額）均不低于40%，但這也帶來負(fù)債的高企。

周達(dá)在業(yè)績會(huì)上則稱，公司堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，對(duì)于達(dá)不到公司盈利標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，堅(jiān)決不拿，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地資源。

在拿地策略上，楊程鈞稱，公司堅(jiān)持以二三線為主，一四線為輔的原則，通過地產(chǎn)+收并購、城市更新等多元化拿地方式，有信心拿到規(guī)模大、盈利性更強(qiáng)的項(xiàng)目。

“公司在積極研究第二批集中供地城市的政策變化，相信下半年隨著政策的調(diào)整，土地溢價(jià)率下行，也會(huì)有一批好的拿地機(jī)會(huì)出現(xiàn)。”楊程鈞表示。

平安證券指出，金科中西部與三四線城市土儲(chǔ)占比較高，若后續(xù)中西部、三四線樓市景氣度下行，或?qū)句N售造成負(fù)面影響。

或許是意識(shí)到土地過于集中在重慶及西南地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)，金科也在降低對(duì)其的依賴度。

截至2021年6月底，金額總可售資源約為 7311 萬平方米，其中，重慶占比降至23.69%，華東、西南（不含重慶）、華中、華南、華北占比分別為 20.94%、18.30%、17.81%、9.22%、5.27%。

另一方面，金科還面臨去庫存的壓力。期末，金科存貨賬面余額2473.41億元，較期初增加0.7%，占總資產(chǎn)比例超60%，其中跌價(jià)準(zhǔn)備約為10.08億元。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-8月，金科實(shí)現(xiàn)銷售額1308.5億元，排名第19，實(shí)現(xiàn)全年目標(biāo)的52%，拿地金額排名比上半年繼續(xù)下降至第45位。

董事長周達(dá)、總裁楊程鈞年初的上任，被業(yè)內(nèi)視為創(chuàng)始人黃紅云的正式回歸。在這之前，他剛從與融創(chuàng)長達(dá)4年多的股權(quán)爭奪戰(zhàn)中脫身，原本以為從此歲月靜好，但隨后又陷入與前妻的財(cái)產(chǎn)糾紛中。

業(yè)績會(huì)上，董秘張強(qiáng)再次強(qiáng)調(diào)，公司實(shí)控人黃紅云和其一致行動(dòng)人離婚，產(chǎn)生的股票分拆事項(xiàng)已辦理完結(jié)，到目前為止雙方仍是一致行動(dòng)人。

今年，恰逢金科上市十周年。黃紅云此前表示，希望金科是一家能跑馬拉松的公司。但對(duì)今天的金科而言，跑馬拉松的步子恐怕要放緩了。