如果票選2022年成都樓市的關(guān)鍵詞，“回歸主城”一定榜上有名。

2022年初，成都提出“三個(gè)做優(yōu)做強”，城市由“外延式”向“內涵式”轉變，全行業(yè)乃至購房端口頻繁提及“回歸主城”，置業(yè)中心城區成為了貫穿全年的大趨勢。

那么2023年呢？溫故知新，通過(guò)對2022年的市場(chǎng)數據進(jìn)行梳理和分析，我們或許能從其中發(fā)現今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢。

PARTONE

從數據

看2022年主城表現

2022年，各地扶持政策頻出，但樓市整體依然處在下行區間，包括新房銷(xiāo)售、新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資在內的各項主要指標均出現歷史最大跌幅。

在全國表現突出的成都也沒(méi)有例外，成交總量同樣出現了下滑，據四川中原地產(chǎn)年報數據，成都2022年新房成交總量為1831萬(wàn)㎡，環(huán)比下滑了25.1%。

但是，如果分區域來(lái)看，主城5+2區域的成交面積錄得852萬(wàn)㎡，比2021年上漲1%！

◎近三年成都各圈層成交占比（圖據：四川中原地產(chǎn)）

更為關(guān)鍵的是，主城的成交占比，從2021年的34.4%，漲到了2022年的46.5%，漲幅達35.17%，占據市場(chǎng)近半壁江山。

成交大幅走高，其中一個(gè)重要原因是供應的增加，2022年5+2區域新增供應面積867萬(wàn)方，較2021年上漲了6%。

回歸主城，無(wú)論是購房群體還是房企，已經(jīng)做出了他們的選擇。

市場(chǎng)端如此，再來(lái)看2022年的土地供應端，它很大程度上決定了2023年的走勢。

2022年成都進(jìn)行了四輪集中供地，成交156宗，合共8477畝，其中85宗集中在5+2區域，特別是溢價(jià)成交的37宗地塊，絕大部分集中在主城。

◎16年來(lái)成都土地供應走勢（數據來(lái)源：四川中原地產(chǎn)）

地價(jià)方面，自2019年以來(lái)連續4年呈上漲趨勢，2022年共有88宗地塊的樓面價(jià)超過(guò)了萬(wàn)元。

與此同時(shí)，2022年最高清水限價(jià)突破3萬(wàn)的地塊達到23宗，主城多個(gè)區域最高限價(jià)數字也被刷新：高新區34500元/㎡，錦江區34000元/㎡，金牛區33000元/㎡，青羊區31500元/㎡，武侯區30500元/㎡ 。

不過(guò)，主城三環(huán)內的土地依然稀缺，全年只成交了20宗，且大多數是面積50畝以下的地塊，最小的地塊只有10.5畝。

如位于城南的武侯區，三環(huán)內全年只供應了2宗純住宅用地，其中一宗位于南二環(huán)的地塊，被9家房企圍獵，最終由廣州國企越秀競得，樓面價(jià)16500元/㎡，溢價(jià)率14.58%，最高清水限價(jià)30500元/㎡。

業(yè)內專(zhuān)家分析認為，房企回歸主城區態(tài)勢明顯，在有限的資金情況下選擇城市高價(jià)值區域，風(fēng)險更低、利潤空間更大，積極搶抓城市主力客群。

所以毫無(wú)疑問(wèn)，2023年，主城的戲份將會(huì )更重！

PARTTWO

“主城回歸”

到底回歸了什么？

為什么重回主城？縱觀(guān)國內外典型城市，倫敦、東京、紐約的城市發(fā)展路徑都經(jīng)歷了“城市化-郊區化-逆城市化-再城市化”四個(gè)階段。而對照城市發(fā)展特征，成都正處于再城市化階段，這個(gè)階段重點(diǎn)要解決城市化滯后的問(wèn)題。

譬如，以前我們比較關(guān)注城市硬件，但以后要更加注重城市軟件，提高城市管理水平，提高城市承載力，以吸納更多的人口。

成都主城區的城市更新就是典型的做法，讓主城煥發(fā)活力，引進(jìn)產(chǎn)業(yè)，從而增加人口吸附力。

◎倫敦市區（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )）

來(lái)看成都，截止到2021年末，成都常住人口達2119.2萬(wàn)人，成為與倫敦一樣的超大型城市；其中僅主城5區的常住人口就達到576.29萬(wàn)人[注1]，用不到3%的面積承載近30%的人口密度，這顯然不是主城情結能簡(jiǎn)單概括的。

那么“回歸主城”的背后，究竟回歸的是什么？我們認為有以下幾個(gè)必然。

必然1、主城聚集了最為優(yōu)質(zhì)的資源：主城區是政治、經(jīng)濟、文化三大中心，聚集最為密集的交通路網(wǎng)、商業(yè)配套、教育資源，這里亦匯聚了成都這座城市的千年精華。

其實(shí)學(xué)區就是最好的例證，雖然新城新建了很多的教育配套，幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一個(gè)修得比一個(gè)豪華，同樣也是掛五朵金花的牌子，但家長(cháng)還是喜歡主城，因為教育質(zhì)量有保障。

而且，像武侯區的歷史文化遺址更是不可復制、也搬不走的，主城厚重的人文底蘊和煙火氣才是一座城市最吸引人的地方。

◎成都武侯祠（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )）

必然2、主城產(chǎn)業(yè)回歸：去年年初，成都相關(guān)會(huì )議中提到回歸主城，其本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)回歸迭代，以產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口、經(jīng)濟。

以武侯區為例，通過(guò)淘汰部分低端落后產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉型升級，在區域內規劃了華西醫美健康城、三國創(chuàng )意設計、她妝美谷、成都音樂(lè )坊、悅湖新材料中心五大產(chǎn)業(yè)功能區，以科技創(chuàng )新賦能傳統工業(yè)轉型，推動(dòng)武侯高質(zhì)量發(fā)展。

必然3、主城面貌煥新：以往很多人對主城的印象是老舊，但通過(guò)城市有機更新，主城面貌已經(jīng)煥然一新，且更具煙火氣，吸引了大量游客的同時(shí)，也將吸引了更多新成都人置業(yè)主城。

◎太平園TOD效果圖（圖片來(lái)源：LWK+PARTNERS）

如前述越秀地塊所處的南二環(huán)紅牌樓，這里不僅是三國創(chuàng )意設計產(chǎn)業(yè)功能區，有厚重的歷史文化底蘊，區域內如建材、皮鞋、汽配城等老舊產(chǎn)業(yè)也準備大換血，未來(lái)會(huì )有潮流文化聚集的紅牌樓，還有汽車(chē)商貿文化中心、太平園TOD等高端商務(wù)配套。

必然4、生活方式升維：主城情結老成都都懂，但新成都人也一樣喜歡這樣的煙火氣。在主城，生活習慣不用改，一應配套都在三公里范圍內，隨著(zhù)城市更新的深化，越來(lái)越多主城新項目推出，不僅居住品質(zhì)得到改善，節省出更多寶貴時(shí)間，社會(huì )關(guān)系也會(huì )因此而提升。

必然5、主城價(jià)值的抗風(fēng)險性：成都主城基建設施完善、人流吸附力強、核心配套豐富，享受到的是最為醇熟的生活，這里的房產(chǎn)無(wú)論抗風(fēng)險能力、保值增值能力，以及宜居性、溢價(jià)空間都會(huì )更為突出。

有了這些必然，回歸主城自然就是順應時(shí)代發(fā)展的結果！

PARTTHREE

置業(yè)主城

2023年首看越秀！

回歸主城，自然越近主城核心的項目越優(yōu)質(zhì)，但三環(huán)內地塊寸土寸金，近些年僅以零星地塊出現，城南更是如此。

春節前，越秀地產(chǎn)南二環(huán)地塊亮出了案名——天樾云錦，這是越秀全國第八座、成都第一座“天字系”高端產(chǎn)品，非城央核心不選的擇址觀(guān)，決定了每一座天字系都是以苛刻精工豪宅標準匠心打造的奢居作品，是每座城市的典藏級作品。

◎廣州越秀天悅江灣意境圖

比如單價(jià)約10萬(wàn)/㎡的廣州天悅江灣，而海珠區均價(jià)僅約5.9萬(wàn)/㎡，還有杭州天萃名邸，單價(jià)高出貼身競品1-2萬(wàn)/㎡，均是區域的品質(zhì)標桿。

那么作為越秀在西南地區首個(gè)“天字系”作品，天樾云錦又有哪些看點(diǎn)值得我們關(guān)注呢？

看點(diǎn)1、南二環(huán)黃金位置，坐擁成都半壁城市精華。

項目位于南二環(huán)外側，串聯(lián)“南富”、“西貴”高端生活板塊核心資源，這里是成都的傳統豪宅區，桐梓林、神仙樹(shù)、麗都、雙楠，高端血統純正。

而且，項目距離成都兩個(gè)城市中心（天府廣場(chǎng)、交子金融城）極近，特別是金融城，乘地鐵4站到高新，5站到金融城；開(kāi)車(chē)走神仙樹(shù)高架能快速到達金融城，無(wú)論工作還是消費，舉步可達。

項目周邊配套醇熟，商業(yè)（太平園TOD、大悅城、萬(wàn)達等）、教育（龍江路小學(xué)分校、四十三中、西川中學(xué)）、醫療（武侯區人民醫院、市一醫院、華西醫院等）、交通（地鐵3、5、7、8、10號線(xiàn)）……

這里既有老城積淀千年的人文底蘊，又擁享新城區完善的城市配套，煙火氣與國際范兒共存，是整個(gè)成都不可多得的城市價(jià)值高地。

看點(diǎn)2、全新規劃賦能區域煥新，主城價(jià)值再爆發(fā)。

城市更新助推區域高質(zhì)量發(fā)展，項目所在區域屬于三國創(chuàng )意設計產(chǎn)業(yè)功能區，它是成都首批確定的58個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區之一，入選國家文化出口基地，也是目前全國唯一以三國文化為本底，面向全球的文創(chuàng )產(chǎn)業(yè)功能區。

◎武侯三國創(chuàng )新設計產(chǎn)業(yè)功能區（圖片來(lái)源：武侯產(chǎn)業(yè)發(fā)展地圖）

南二環(huán)紅牌樓片區是三國創(chuàng )意園中的重要板塊，立意打造潮流文化高地，規劃了國風(fēng)國潮主題公園、電競綜合業(yè)態(tài)集群、CIC創(chuàng )想中心等新興產(chǎn)業(yè)。[注2]

另外，太平園TOD作為地鐵3、7、10號線(xiàn)的三線(xiàn)換乘站點(diǎn)，其設計研究范圍達12平方公里，規劃用地面積約1293畝，將打造集商業(yè)零售，酒店、辦公及花園住宅為一體的多元化復合型未來(lái)城市示范區。[注3]

目前，太平園TOD一期工程已經(jīng)動(dòng)工，定位為城市生活5G創(chuàng )意城。回歸主城，就是要抓住主城煥新的這次機會(huì )！

◎廣州國際金融中心IFC（圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )）

看點(diǎn)3、越秀千億國企品牌加持，品質(zhì)有保障。

成都人對2019年才入蓉的越秀地產(chǎn)可能略感陌生，但在廣州，卻流傳著(zhù)“一座廣州城，半部越秀史”的美譽(yù)。

隸屬于廣州龍頭國企越秀集團的越秀地產(chǎn)成立于1983年，資產(chǎn)規模超過(guò)3000億，是中國第一代商品房締造者，第一家在港上市的紅籌股。

越秀地產(chǎn)是城市地標締造者，其作品有在國際獲獎無(wú)數、標高432米的廣州國際金融中心IFC，有二沙島套均3億的頂級豪宅——越秀·宏城花園；越秀地產(chǎn)還深入參與廣州TOD 50+項目的建設，在城市更新領(lǐng)域也是領(lǐng)軍者。

◎（數據來(lái)源：億翰智庫）

2022年，在眾多房企舉步維艱之際，越秀地產(chǎn)逆勢而上，成為T(mén)OP20房企中唯一正增長(cháng)的房企，全年銷(xiāo)售1250.3億元，同比上升8.6%！

看點(diǎn)4、越秀“天字系”作品，匠鑄高端品質(zhì)。

最后來(lái)看越秀地產(chǎn)重工打造的“天字系”產(chǎn)品，天樾云錦占地只有約26.6畝，但項目中庭就超過(guò)6400㎡，規劃了“一環(huán)、二園、四庭”功能豐富的八大生活場(chǎng)景，營(yíng)造都市里的純粹謐境；以小區總共324戶(hù)計算，戶(hù)均園林面積約40㎡，關(guān)鍵這是寸土寸金的南二環(huán)，手筆不可謂不大。

而且，項目更配置有主題泛會(huì )所，營(yíng)造了三重歸家禮序，是成都主城少有的小地塊配備了約800㎡業(yè)主泛會(huì )所的項目。

◎越秀·天樾云錦意境圖

在注重建筑顏值的當下，越秀更邀請為麓湖打造黑玉島的基準方中主刀建筑設計，大面積的鋁合金門(mén)窗玻璃、全隱框欄桿，搭配流線(xiàn)型鋁板裝飾線(xiàn)條，呈現出如“天空浮鏡”盤(pán)的光幕藝術(shù)立面，招示性極強，成就未來(lái)南二環(huán)新封面。

天樾云錦主力戶(hù)型約133㎡、141㎡，均為四室戶(hù)型，但透過(guò)產(chǎn)品革新，把這個(gè)面積段的品質(zhì)感做到了極致。

如每個(gè)主力戶(hù)型都有的獨立采光電梯廳，其功能可作為外玄關(guān)，而且這個(gè)空間并不是密閉的，能享受到充分的采光。

◎越秀·天樾云錦141㎡戶(hù)型裝修創(chuàng )意圖

再如141㎡戶(hù)型，面寬約8.85m、面積約15㎡的超寬天幕陽(yáng)臺，加上約43㎡的LDK一體空間，呈現的空間尺度感完全可以媲美市面上180㎡+的大平層戶(hù)型。

而約25㎡的主臥套房，搭配大尺寸衣帽間，秒殺市面很多同級戶(hù)型主臥尺度。通過(guò)強化入戶(hù)空間、客廳和主臥的尺度感，這個(gè)141㎡戶(hù)型可以說(shuō)是當前成都市面上極具競爭力的戶(hù)型。

◎越秀·天樾云錦售樓部實(shí)景

還有從戶(hù)內到公區的美學(xué)精裝體系和智能居家系統，如熱水循環(huán)系統、出入口人臉識別系統、梯控、智慧通行系統、家居智能操控系統等，無(wú)不從細節去實(shí)現居住體驗的改善。

據悉，越秀·天樾云錦示范區已經(jīng)開(kāi)放，實(shí)景呈現的效果令人震撼，售樓部開(kāi)放當天即吸引超過(guò)350組客戶(hù)到訪(fǎng)，收獲贊譽(yù)無(wú)數。

縱觀(guān)2023年成都新房市場(chǎng)，能以400萬(wàn)起的總價(jià)買(mǎi)進(jìn)主城南二環(huán)、且兼得老成都味道和新成都繁華的，唯有越秀·天樾云錦！