如果票選2022年成都樓市的關鍵詞，“回歸主城”一定榜上有名。

2022年初，成都提出“三個做優(yōu)做強”，城市由“外延式”向“內涵式”轉變，全行業(yè)乃至購房端口頻繁提及“回歸主城”，置業(yè)中心城區(qū)成為了貫穿全年的大趨勢。

那么2023年呢？溫故知新，通過對2022年的市場數(shù)據(jù)進行梳理和分析，我們或許能從其中發(fā)現(xiàn)今年房地產市場的趨勢。

PARTONE

從數(shù)據(jù)

看2022年主城表現(xiàn)

2022年，各地扶持政策頻出，但樓市整體依然處在下行區(qū)間，包括新房銷售、新開工、開發(fā)投資在內的各項主要指標均出現(xiàn)歷史最大跌幅。

在全國表現(xiàn)突出的成都也沒有例外，成交總量同樣出現(xiàn)了下滑，據(jù)四川中原地產年報數(shù)據(jù)，成都2022年新房成交總量為1831萬㎡，環(huán)比下滑了25.1%。

但是，如果分區(qū)域來看，主城5+2區(qū)域的成交面積錄得852萬㎡，比2021年上漲1%！

◎近三年成都各圈層成交占比（圖據(jù)：四川中原地產）

更為關鍵的是，主城的成交占比，從2021年的34.4%，漲到了2022年的46.5%，漲幅達35.17%，占據(jù)市場近半壁江山。

成交大幅走高，其中一個重要原因是供應的增加，2022年5+2區(qū)域新增供應面積867萬方，較2021年上漲了6%。

回歸主城，無論是購房群體還是房企，已經做出了他們的選擇。

市場端如此，再來看2022年的土地供應端，它很大程度上決定了2023年的走勢。

2022年成都進行了四輪集中供地，成交156宗，合共8477畝，其中85宗集中在5+2區(qū)域，特別是溢價成交的37宗地塊，絕大部分集中在主城。

◎16年來成都土地供應走勢（數(shù)據(jù)來源：四川中原地產）

地價方面，自2019年以來連續(xù)4年呈上漲趨勢，2022年共有88宗地塊的樓面價超過了萬元。

與此同時，2022年最高清水限價突破3萬的地塊達到23宗，主城多個區(qū)域最高限價數(shù)字也被刷新：高新區(qū)34500元/㎡，錦江區(qū)34000元/㎡，金牛區(qū)33000元/㎡，青羊區(qū)31500元/㎡，武侯區(qū)30500元/㎡ 。

不過，主城三環(huán)內的土地依然稀缺，全年只成交了20宗，且大多數(shù)是面積50畝以下的地塊，最小的地塊只有10.5畝。

如位于城南的武侯區(qū)，三環(huán)內全年只供應了2宗純住宅用地，其中一宗位于南二環(huán)的地塊，被9家房企圍獵，最終由廣州國企越秀競得，樓面價16500元/㎡，溢價率14.58%，最高清水限價30500元/㎡。

業(yè)內專家分析認為，房企回歸主城區(qū)態(tài)勢明顯，在有限的資金情況下選擇城市高價值區(qū)域，風險更低、利潤空間更大，積極搶抓城市主力客群。

所以毫無疑問，2023年，主城的戲份將會更重！

PARTTWO

“主城回歸”

到底回歸了什么？

為什么重回主城？縱觀國內外典型城市，倫敦、東京、紐約的城市發(fā)展路徑都經歷了“城市化-郊區(qū)化-逆城市化-再城市化”四個階段。而對照城市發(fā)展特征，成都正處于再城市化階段，這個階段重點要解決城市化滯后的問題。

譬如，以前我們比較關注城市硬件，但以后要更加注重城市軟件，提高城市管理水平，提高城市承載力，以吸納更多的人口。

成都主城區(qū)的城市更新就是典型的做法，讓主城煥發(fā)活力，引進產業(yè)，從而增加人口吸附力。

◎倫敦市區(qū)（圖片來源：網絡）

來看成都，截止到2021年末，成都常住人口達2119.2萬人，成為與倫敦一樣的超大型城市；其中僅主城5區(qū)的常住人口就達到576.29萬人[注1]，用不到3%的面積承載近30%的人口密度，這顯然不是主城情結能簡單概括的。

那么“回歸主城”的背后，究竟回歸的是什么？我們認為有以下幾個必然。

必然1、主城聚集了最為優(yōu)質的資源：主城區(qū)是政治、經濟、文化三大中心，聚集最為密集的交通路網、商業(yè)配套、教育資源，這里亦匯聚了成都這座城市的千年精華。

其實學區(qū)就是最好的例證，雖然新城新建了很多的教育配套，幼兒園、小學、中學一個修得比一個豪華，同樣也是掛五朵金花的牌子，但家長還是喜歡主城，因為教育質量有保障。

而且，像武侯區(qū)的歷史文化遺址更是不可復制、也搬不走的，主城厚重的人文底蘊和煙火氣才是一座城市最吸引人的地方。

◎成都武侯祠（圖片來源：網絡）

必然2、主城產業(yè)回歸：去年年初，成都相關會議中提到回歸主城，其本質是產業(yè)回歸迭代，以產業(yè)帶動人口、經濟。

以武侯區(qū)為例，通過淘汰部分低端落后產業(yè)，推動產業(yè)轉型升級，在區(qū)域內規(guī)劃了華西醫(yī)美健康城、三國創(chuàng)意設計、她妝美谷、成都音樂坊、悅湖新材料中心五大產業(yè)功能區(qū)，以科技創(chuàng)新賦能傳統(tǒng)工業(yè)轉型，推動武侯高質量發(fā)展。

必然3、主城面貌煥新：以往很多人對主城的印象是老舊，但通過城市有機更新，主城面貌已經煥然一新，且更具煙火氣，吸引了大量游客的同時，也將吸引了更多新成都人置業(yè)主城。

◎太平園TOD效果圖（圖片來源：LWK+PARTNERS）

如前述越秀地塊所處的南二環(huán)紅牌樓，這里不僅是三國創(chuàng)意設計產業(yè)功能區(qū)，有厚重的歷史文化底蘊，區(qū)域內如建材、皮鞋、汽配城等老舊產業(yè)也準備大換血，未來會有潮流文化聚集的紅牌樓，還有汽車商貿文化中心、太平園TOD等高端商務配套。

必然4、生活方式升維：主城情結老成都都懂，但新成都人也一樣喜歡這樣的煙火氣。在主城，生活習慣不用改，一應配套都在三公里范圍內，隨著城市更新的深化，越來越多主城新項目推出，不僅居住品質得到改善，節(jié)省出更多寶貴時間，社會關系也會因此而提升。

必然5、主城價值的抗風險性：成都主城基建設施完善、人流吸附力強、核心配套豐富，享受到的是最為醇熟的生活，這里的房產無論抗風險能力、保值增值能力，以及宜居性、溢價空間都會更為突出。

有了這些必然，回歸主城自然就是順應時代發(fā)展的結果！

PARTTHREE

置業(yè)主城

2023年首看越秀！

回歸主城，自然越近主城核心的項目越優(yōu)質，但三環(huán)內地塊寸土寸金，近些年僅以零星地塊出現(xiàn)，城南更是如此。

春節(jié)前，越秀地產南二環(huán)地塊亮出了案名——天樾云錦，這是越秀全國第八座、成都第一座“天字系”高端產品，非城央核心不選的擇址觀，決定了每一座天字系都是以苛刻精工豪宅標準匠心打造的奢居作品，是每座城市的典藏級作品。

◎廣州越秀天悅江灣意境圖

比如單價約10萬/㎡的廣州天悅江灣，而海珠區(qū)均價僅約5.9萬/㎡，還有杭州天萃名邸，單價高出貼身競品1-2萬/㎡，均是區(qū)域的品質標桿。

那么作為越秀在西南地區(qū)首個“天字系”作品，天樾云錦又有哪些看點值得我們關注呢？

看點1、南二環(huán)黃金位置，坐擁成都半壁城市精華。

項目位于南二環(huán)外側，串聯(lián)“南富”、“西貴”高端生活板塊核心資源，這里是成都的傳統(tǒng)豪宅區(qū)，桐梓林、神仙樹、麗都、雙楠，高端血統(tǒng)純正。

而且，項目距離成都兩個城市中心（天府廣場、交子金融城）極近，特別是金融城，乘地鐵4站到高新，5站到金融城；開車走神仙樹高架能快速到達金融城，無論工作還是消費，舉步可達。

項目周邊配套醇熟，商業(yè)（太平園TOD、大悅城、萬達等）、教育（龍江路小學分校、四十三中、西川中學）、醫(yī)療（武侯區(qū)人民醫(yī)院、市一醫(yī)院、華西醫(yī)院等）、交通（地鐵3、5、7、8、10號線）……

這里既有老城積淀千年的人文底蘊，又擁享新城區(qū)完善的城市配套，煙火氣與國際范兒共存，是整個成都不可多得的城市價值高地。

看點2、全新規(guī)劃賦能區(qū)域煥新，主城價值再爆發(fā)。

城市更新助推區(qū)域高質量發(fā)展，項目所在區(qū)域屬于三國創(chuàng)意設計產業(yè)功能區(qū)，它是成都首批確定的58個產業(yè)功能區(qū)之一，入選國家文化出口基地，也是目前全國唯一以三國文化為本底，面向全球的文創(chuàng)產業(yè)功能區(qū)。

◎武侯三國創(chuàng)新設計產業(yè)功能區(qū)（圖片來源：武侯產業(yè)發(fā)展地圖）

南二環(huán)紅牌樓片區(qū)是三國創(chuàng)意園中的重要板塊，立意打造潮流文化高地，規(guī)劃了國風國潮主題公園、電競綜合業(yè)態(tài)集群、CIC創(chuàng)想中心等新興產業(yè)。[注2]

另外，太平園TOD作為地鐵3、7、10號線的三線換乘站點，其設計研究范圍達12平方公里，規(guī)劃用地面積約1293畝，將打造集商業(yè)零售，酒店、辦公及花園住宅為一體的多元化復合型未來城市示范區(qū)。[注3]

目前，太平園TOD一期工程已經動工，定位為城市生活5G創(chuàng)意城。回歸主城，就是要抓住主城煥新的這次機會！

◎廣州國際金融中心IFC（圖片來源：網絡）

看點3、越秀千億國企品牌加持，品質有保障。

成都人對2019年才入蓉的越秀地產可能略感陌生，但在廣州，卻流傳著“一座廣州城，半部越秀史”的美譽。

隸屬于廣州龍頭國企越秀集團的越秀地產成立于1983年，資產規(guī)模超過3000億，是中國第一代商品房締造者，第一家在港上市的紅籌股。

越秀地產是城市地標締造者，其作品有在國際獲獎無數(shù)、標高432米的廣州國際金融中心IFC，有二沙島套均3億的頂級豪宅——越秀·宏城花園；越秀地產還深入參與廣州TOD 50+項目的建設，在城市更新領域也是領軍者。

◎（數(shù)據(jù)來源：億翰智庫）

2022年，在眾多房企舉步維艱之際，越秀地產逆勢而上，成為TOP20房企中唯一正增長的房企，全年銷售1250.3億元，同比上升8.6%！

看點4、越秀“天字系”作品，匠鑄高端品質。

最后來看越秀地產重工打造的“天字系”產品，天樾云錦占地只有約26.6畝，但項目中庭就超過6400㎡，規(guī)劃了“一環(huán)、二園、四庭”功能豐富的八大生活場景，營造都市里的純粹謐境；以小區(qū)總共324戶計算，戶均園林面積約40㎡，關鍵這是寸土寸金的南二環(huán)，手筆不可謂不大。

而且，項目更配置有主題泛會所，營造了三重歸家禮序，是成都主城少有的小地塊配備了約800㎡業(yè)主泛會所的項目。

◎越秀·天樾云錦意境圖

在注重建筑顏值的當下，越秀更邀請為麓湖打造黑玉島的基準方中主刀建筑設計，大面積的鋁合金門窗玻璃、全隱框欄桿，搭配流線型鋁板裝飾線條，呈現(xiàn)出如“天空浮鏡”盤的光幕藝術立面，招示性極強，成就未來南二環(huán)新封面。

天樾云錦主力戶型約133㎡、141㎡，均為四室戶型，但透過產品革新，把這個面積段的品質感做到了極致。

如每個主力戶型都有的獨立采光電梯廳，其功能可作為外玄關，而且這個空間并不是密閉的，能享受到充分的采光。

◎越秀·天樾云錦141㎡戶型裝修創(chuàng)意圖

再如141㎡戶型，面寬約8.85m、面積約15㎡的超寬天幕陽臺，加上約43㎡的LDK一體空間，呈現(xiàn)的空間尺度感完全可以媲美市面上180㎡+的大平層戶型。

而約25㎡的主臥套房，搭配大尺寸衣帽間，秒殺市面很多同級戶型主臥尺度。通過強化入戶空間、客廳和主臥的尺度感，這個141㎡戶型可以說是當前成都市面上極具競爭力的戶型。

◎越秀·天樾云錦售樓部實景

還有從戶內到公區(qū)的美學精裝體系和智能居家系統(tǒng)，如熱水循環(huán)系統(tǒng)、出入口人臉識別系統(tǒng)、梯控、智慧通行系統(tǒng)、家居智能操控系統(tǒng)等，無不從細節(jié)去實現(xiàn)居住體驗的改善。

據(jù)悉，越秀·天樾云錦示范區(qū)已經開放，實景呈現(xiàn)的效果令人震撼，售樓部開放當天即吸引超過350組客戶到訪，收獲贊譽無數(shù)。

縱觀2023年成都新房市場，能以400萬起的總價買進主城南二環(huán)、且兼得老成都味道和新成都繁華的，唯有越秀·天樾云錦！