圖為全國人大代表、建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森

2016全國兩會(huì )正在舉行，作為全國人大代表、河南民營(yíng)企業(yè)的領(lǐng)軍人物，建業(yè)集團董事長(cháng)胡葆森在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，以自己的經(jīng)歷與感受，傳達著(zhù)一個(gè)企業(yè)家的質(zhì)樸思考與堅守。

今年兩會(huì )期間，胡葆森就深化房地產(chǎn)供給側改革、有效去化庫存，提出了自己的建議。

胡葆森代表表示，2015年中央經(jīng)濟工作會(huì )議把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟工作的“五大任務(wù)”中，并提出了一套 “去庫存”的組合拳。這意味著(zhù)庫存去化已然成為中國經(jīng)濟發(fā)展的突出問(wèn)題。

進(jìn)入2016年，央行、發(fā)改委等10多個(gè)部委相繼出臺了五項重磅措施。與此同時(shí)，各地方政府亦紛紛因地施策，以實(shí)際行動(dòng)促進(jìn)庫存的去化。但總體而言，目前調控政策仍多偏重于“需求側”：信貸杠桿、購置稅費減免、優(yōu)化落戶(hù)、房?jì)r(jià)補貼等。而目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢已經(jīng)表明，把重點(diǎn)放在刺激住房需求上，只能實(shí)現短期內的去化效果；從長(cháng)遠看，房地產(chǎn)去庫存關(guān)鍵要靠供給側改革。

胡葆森代表認為，所謂“供給側”改革，就是要用有效的宏觀(guān)政策和法律保障，將生產(chǎn)要素引向需要發(fā)展的地方去，使生產(chǎn)要素合理流通、科學(xué)組合。當前房地產(chǎn)的相對過(guò)剩，究其根本原因就是長(cháng)期以來(lái)的供需錯配，生產(chǎn)要素流通不合理。具體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商和購房者的投資、購買(mǎi)行為很大程度上不是依據市場(chǎng)信號，而是依據政府價(jià)格信號進(jìn)行；房地產(chǎn)催發(fā)的土地財政的驅動(dòng)，使地方政府由公共人角色，轉變?yōu)榻?jīng)營(yíng)土地資本、追求土地收益最大化的經(jīng)濟人；房地產(chǎn)過(guò)剩與我國資源要素市場(chǎng)化改革滯后相關(guān)，房地產(chǎn)的兩大資源供給，土地和金融都來(lái)源于政府；房地產(chǎn)過(guò)剩也和現階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化以及人口流入、流出的城鎮化特征密切相關(guān)。

正是基于如上原因，在目前形勢下，胡葆森代表建議國家全力推進(jìn)房地產(chǎn)的供給側改革，以更好更優(yōu)地去化庫存：

加大城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理力度，控制增量，調整存量。

目前，地方政府普遍對土地財政有較強依賴(lài)性，對城市發(fā)展規模、發(fā)展速度、經(jīng)濟承受能力缺乏科學(xué)論證，相對于需求的增長(cháng)而言推地量偏大，從而造就房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”怪象。

由此建議，各級國土部門(mén)切實(shí)履行職責，根據經(jīng)濟發(fā)展形勢，制定客觀(guān)、科學(xué)的城市發(fā)展規劃。與此同時(shí)，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的行政干預，讓經(jīng)濟發(fā)展水平、民眾消費能力、稅費調節力度成為房地產(chǎn)供給側的“調控器”和“指南針”。

此外，各級政府應建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跟蹤監管機制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規模、速度與城市增長(cháng)規模、居民收入和人口增長(cháng)相適應，消除土地供應過(guò)?，F象。

最后，大幅減少或停止保障安置房、經(jīng)濟適用房建設，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結構；將貨幣化補償和補貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房。

深入推進(jìn)財稅體制改革，減稅降費，為企業(yè)去庫存營(yíng)造良好條件。

胡葆森代表認為，減稅降費是供給側改革的第一要務(wù)。近日，國家財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。從2月22日起，除了一線(xiàn)城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將降低。此項舉措有效降低了交易成本，提高了市場(chǎng)主體的積極性。但應看到，房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關(guān)稅收在整體稅收收入中仍占到30%，開(kāi)發(fā)商受制于拿地成本及稅費支出，產(chǎn)品價(jià)格下降空間有限。

基于此，胡葆森代表建議國家加大財稅體制改革力度，并結合“營(yíng)改增”，科學(xué)合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過(guò)度依賴(lài)，為降低房地產(chǎn)業(yè)整體成本及去庫存提供前提條件。

2016年1月18日，重慶市人民政府發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟平穩發(fā)展的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“涉企意見(jiàn)”）。為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，“涉企意見(jiàn)”提出“對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車(chē)庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執行1%”等系列降低稅費的舉措，市場(chǎng)反應良好。由此建議各地方政府借鑒重慶“涉企意見(jiàn)”的良好做法，進(jìn)一步響應中央加強供給側結構性改革精神，切實(shí)減輕開(kāi)發(fā)環(huán)節各項稅費，提升地產(chǎn)企業(yè)促銷(xiāo)去庫存的積極性。

深化土地制度改革，優(yōu)化用地結構，提高土地的使用效率。

胡葆森代表認為，所有經(jīng)濟活動(dòng)都要依靠土地承載，供給側改革也必然要求在用地政策上得到落實(shí)。過(guò)去幾年為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，部分縣市住宅用地供應量過(guò)大，而新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地以及養老、綠色健康、文化旅游等民生項目用地滿(mǎn)足度不高，形成了需求與供給的錯配。

為從根源上去化庫存，一方面，建議各級政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)利用低效存量地；另一方面，穩定、均衡供應住宅用地，允許多余房地產(chǎn)用地轉換用途。

在房地產(chǎn)庫存明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規模過(guò)大的市、縣，可將未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉換用途，引導其用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、綠色健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開(kāi)發(fā)建設。對按照新用途或者新規劃條件開(kāi)發(fā)建設的項目，應重新辦理相關(guān)用地手續，重新核定相應的土地價(jià)款。

在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，推動(dòng)企業(yè)創(chuàng )新產(chǎn)品、升級服務(wù)，更好滿(mǎn)足居民的新型需求。

供給側改革并非是忽視需求，而是根據真實(shí)需求創(chuàng )造有效供給。目前應客觀(guān)看到，一邊是傳統房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存壓力，另一邊則是市場(chǎng)需求趨于多元化、細分化，隨著(zhù)地產(chǎn)領(lǐng)域的消費升級，對品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。

基于這一現狀，各級政府應鼓勵金融機構對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌企業(yè)降低融資成本，合理引導企業(yè)創(chuàng )新經(jīng)營(yíng)方式。

首先，對兼并重組交易過(guò)程中的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅清算方法進(jìn)行優(yōu)化，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企業(yè)”，提高供給體系的整體質(zhì)量和效率。

其次，加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)探索養老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式；引導企業(yè)加大對綠色節能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側的產(chǎn)品制造、升級能力。

最后，胡葆森代表建議，制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)升級，為用戶(hù)打造全新的人居服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。從而在產(chǎn)品創(chuàng )新、服務(wù)升級的基礎上創(chuàng )造、引領(lǐng)并滿(mǎn)足房地產(chǎn)市場(chǎng)的新需求，高效高質(zhì)去化庫存。