圖為全國人大代表、建業(yè)集團董事長胡葆森

2016全國兩會正在舉行，作為全國人大代表、河南民營企業(yè)的領軍人物，建業(yè)集團董事長胡葆森在接受記者采訪時，以自己的經(jīng)歷與感受，傳達著一個企業(yè)家的質(zhì)樸思考與堅守。

今年兩會期間，胡葆森就深化房地產(chǎn)供給側(cè)改革、有效去化庫存，提出了自己的建議。

胡葆森代表表示，2015年中央經(jīng)濟工作會議把房地產(chǎn)“去庫存”納入2016年經(jīng)濟工作的“五大任務”中，并提出了一套 “去庫存”的組合拳。這意味著庫存去化已然成為中國經(jīng)濟發(fā)展的突出問題。

進入2016年，央行、發(fā)改委等10多個部委相繼出臺了五項重磅措施。與此同時，各地方政府亦紛紛因地施策，以實際行動促進庫存的去化。但總體而言，目前調(diào)控政策仍多偏重于“需求側(cè)”：信貸杠桿、購置稅費減免、優(yōu)化落戶、房價補貼等。而目前中國房地產(chǎn)市場的整體形勢已經(jīng)表明，把重點放在刺激住房需求上，只能實現(xiàn)短期內(nèi)的去化效果；從長遠看，房地產(chǎn)去庫存關鍵要靠供給側(cè)改革。

胡葆森代表認為，所謂“供給側(cè)”改革，就是要用有效的宏觀政策和法律保障，將生產(chǎn)要素引向需要發(fā)展的地方去，使生產(chǎn)要素合理流通、科學組合。當前房地產(chǎn)的相對過剩，究其根本原因就是長期以來的供需錯配，生產(chǎn)要素流通不合理。具體來說有以下幾點：開發(fā)商和購房者的投資、購買行為很大程度上不是依據(jù)市場信號，而是依據(jù)政府價格信號進行；房地產(chǎn)催發(fā)的土地財政的驅(qū)動，使地方政府由公共人角色，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營土地資本、追求土地收益最大化的經(jīng)濟人；房地產(chǎn)過剩與我國資源要素市場化改革滯后相關，房地產(chǎn)的兩大資源供給，土地和金融都來源于政府；房地產(chǎn)過剩也和現(xiàn)階段不同城市的資源、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分化以及人口流入、流出的城鎮(zhèn)化特征密切相關。

正是基于如上原因，在目前形勢下，胡葆森代表建議國家全力推進房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，以更好更優(yōu)地去化庫存：

加大城市房地產(chǎn)開發(fā)用地管理力度，控制增量，調(diào)整存量。

目前，地方政府普遍對土地財政有較強依賴性，對城市發(fā)展規(guī)模、發(fā)展速度、經(jīng)濟承受能力缺乏科學論證，相對于需求的增長而言推地量偏大，從而造就房地產(chǎn)去庫存“邊去邊增”怪象。

由此建議，各級國土部門切實履行職責，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展形勢，制定客觀、科學的城市發(fā)展規(guī)劃。與此同時，減少房地產(chǎn)開發(fā)的行政干預，讓經(jīng)濟發(fā)展水平、民眾消費能力、稅費調(diào)節(jié)力度成為房地產(chǎn)供給側(cè)的“調(diào)控器”和“指南針”。

此外，各級政府應建立房地產(chǎn)開發(fā)跟蹤監(jiān)管機制，確保房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、速度與城市增長規(guī)模、居民收入和人口增長相適應，消除土地供應過?，F(xiàn)象。

最后，大幅減少或停止保障安置房、經(jīng)濟適用房建設，優(yōu)化房地產(chǎn)供給結構；將貨幣化補償和補貼作為主要方式，收購合適的商品住宅用作保障房、安置房。

深入推進財稅體制改革，減稅降費，為企業(yè)去庫存營造良好條件。

胡葆森代表認為，減稅降費是供給側(cè)改革的第一要務。近日，國家財政部、國稅總局、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》。從2月22日起，除了一線城市，其他城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅征收比例將降低。此項舉措有效降低了交易成本，提高了市場主體的積極性。但應看到，房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、附加稅、企業(yè)所得稅等房地產(chǎn)相關稅收在整體稅收收入中仍占到30%，開發(fā)商受制于拿地成本及稅費支出，產(chǎn)品價格下降空間有限。

基于此，胡葆森代表建議國家加大財稅體制改革力度，并結合“營改增”，科學合理分配稅源，建立中央與地方政府財稅與事權相匹配的財稅體制，消除地方政府對土地財政過度依賴，為降低房地產(chǎn)業(yè)整體成本及去庫存提供前提條件。

2016年1月18日，重慶市人民政府發(fā)布《關于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》（以下簡稱“涉企意見”）。為促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，“涉企意見”提出“對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調(diào)整為2%，普通住宅土地增值稅預征率執(zhí)行1%”等系列降低稅費的舉措，市場反應良好。由此建議各地方政府借鑒重慶“涉企意見”的良好做法，進一步響應中央加強供給側(cè)結構性改革精神，切實減輕開發(fā)環(huán)節(jié)各項稅費，提升地產(chǎn)企業(yè)促銷去庫存的積極性。

深化土地制度改革，優(yōu)化用地結構，提高土地的使用效率。

胡葆森代表認為，所有經(jīng)濟活動都要依靠土地承載，供給側(cè)改革也必然要求在用地政策上得到落實。過去幾年為抑制房價過快上漲，部分縣市住宅用地供應量過大，而新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地以及養(yǎng)老、綠色健康、文化旅游等民生項目用地滿足度不高，形成了需求與供給的錯配。

為從根源上去化庫存，一方面，建議各級政府清理處置批而未供和閑置土地，鼓勵新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)利用低效存量地；另一方面，穩(wěn)定、均衡供應住宅用地，允許多余房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途。

在房地產(chǎn)庫存明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，可將未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途，引導其用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、綠色健康產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目，應重新辦理相關用地手續(xù)，重新核定相應的土地價款。

在融資等方面加大對優(yōu)質(zhì)企業(yè)的支持力度，推動企業(yè)創(chuàng)新產(chǎn)品、升級服務，更好滿足居民的新型需求。

供給側(cè)改革并非是忽視需求，而是根據(jù)真實需求創(chuàng)造有效供給。目前應客觀看到，一邊是傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場的去庫存壓力，另一邊則是市場需求趨于多元化、細分化，隨著地產(chǎn)領域的消費升級，對品質(zhì)地產(chǎn)的新興需求缺少有效供給。

基于這一現(xiàn)狀，各級政府應鼓勵金融機構對優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)品牌企業(yè)降低融資成本，合理引導企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營方式。

首先，對兼并重組交易過程中的營業(yè)稅、土地增值稅清算方法進行優(yōu)化，鼓勵優(yōu)秀企業(yè)兼并管理不善、效益不佳的“僵尸企業(yè)”，提高供給體系的整體質(zhì)量和效率。

其次，加大政策傾斜、拿地優(yōu)惠力度，鼓勵企業(yè)探索養(yǎng)老、健康、文化旅游等特色地產(chǎn)開發(fā)模式；引導企業(yè)加大對綠色節(jié)能、智能化、住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品的研發(fā)投入，提升供給側(cè)的產(chǎn)品制造、升級能力。

最后，胡葆森代表建議，制定適宜的產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)服務升級，為用戶打造全新的人居服務產(chǎn)業(yè)鏈。從而在產(chǎn)品創(chuàng)新、服務升級的基礎上創(chuàng)造、引領并滿足房地產(chǎn)市場的新需求，高效高質(zhì)去化庫存。