01

這幾天跑完了禮嘉大部分樓盤(pán)，內心一萬(wàn)句驚嘆。

然后我想了一個(gè)問(wèn)題：禮嘉值不值2萬(wàn)\平米？

我知道你一定想問(wèn)，禮嘉已經(jīng)賣(mài)2萬(wàn)了嗎？

是的。

禮嘉已經(jīng)賣(mài)到套內2萬(wàn)+了。

2017年底我帶朋友去看御景湖山，她買(mǎi)的高層套內才不到15000元，一年出頭的時(shí)間漲了5000元。

套內兩萬(wàn)什么概念？

重慶天地，精裝修套內24000+元。

融景城，建面17000元。

重慶中心，套內20000元。

萬(wàn)科御瀾道，建面18500元。

印江州，套內23000元。

融僑首璽，建面18000元。

可以說(shuō)禮嘉現在的房?jì)r(jià)逼近重慶最核心的區域。

（數據來(lái)自安居客）

去年8月，禮嘉的建面均價(jià)一度被炒上了2萬(wàn)，真牛逼。

原本想找一下全重慶二手房建面均價(jià)超過(guò)16000元\平米的小區，暫時(shí)沒(méi)找到具體統計的數據，但估計也不會(huì )有太多，禮嘉未來(lái)每個(gè)小區的均價(jià)都會(huì )超過(guò)16000元。

很驚訝是不是。

近半年禮嘉二手房一直徘徊在16000元\平米，預估這應該是片區未來(lái)房?jì)r(jià)的底線(xiàn)了。

02

2006年，龍湖進(jìn)入禮嘉開(kāi)發(fā)悠山郡。

2011年，禮嘉被定為國際商貿中心，正式走入人們的視野。

2012年，龍湖、華宇率先進(jìn)入禮嘉。

2014年，融創(chuàng )、華僑城進(jìn)入。

2016年，龍湖、華宇再次在禮嘉拿地，龍湖同時(shí)拿下3宗地。

2016年，金科，遠洋拿地。

2017年，雅居樂(lè )進(jìn)入，華僑城再拿地。

2018年，綠城，香港置地進(jìn)入。

···

禮嘉集結了十幾個(gè)品牌開(kāi)發(fā)商，而龍湖在這個(gè)片區更是難得有悠山郡、兩江新宸、昱湖壹號、九里晴川四個(gè)大型項目。

開(kāi)發(fā)商扎堆入駐的區域，不說(shuō)會(huì )有多好，但再差都會(huì )有六七分。

03

蘭海高速把禮嘉分為了天然的兩個(gè)片區。

東邊商圈住宅，龍湖、華宇、華僑城等，主要特點(diǎn)離商圈近，地鐵口近，也有部分剛需產(chǎn)品。

西邊低密度住宅，金科、龍湖、綠城等，可以說(shuō)是目前整個(gè)重慶生態(tài)環(huán)境最牛逼的區域，融創(chuàng )玫瑰花、金科九曲河都是名噪一時(shí)的高端豪宅，龍湖的攬鏡也是拿了各種設計大獎的標桿項目。

東西兩邊各有優(yōu)劣勢，全憑喜好和購買(mǎi)力，或者你也可以選置業(yè)顧問(wèn)長(cháng)得好看點(diǎn)的項目。

04

不說(shuō)政府規劃、定位。

禮嘉最牛逼的是什么？

禮嘉值不值套內2萬(wàn)？

我看好禮嘉什么？

首先，密度低。整個(gè)重慶建筑的大趨勢，2019年截止到現在賣(mài)的地大部分容積率都低于2，但禮嘉板塊特殊在片區內全部都是低容積率的地，所以片區均價(jià)高就很正常了。

如果政府僅僅只拍出了一塊高價(jià)地，房?jì)r(jià)不會(huì )因此上漲，但如果整個(gè)片區都是高價(jià)地，絕對會(huì )直接影響房?jì)r(jià)，整體地價(jià)為房?jì)r(jià)奠定安全基礎。

其次，歡樂(lè )谷+公園，是有賣(mài)點(diǎn)的。這個(gè)賣(mài)點(diǎn)的價(jià)值在于重慶有3000萬(wàn)人口，你去看三峽廣場(chǎng)、觀(guān)音橋無(wú)論平時(shí)還是周末到處都是人，周末重慶的各個(gè)大小公園也是人擠人，人多+重慶人喜歡休閑娛樂(lè )+休閑娛樂(lè )的大趨勢決定了休閑配套能吸引人氣。

另外連通西永的禮嘉大橋通車(chē)后，大學(xué)城那邊的學(xué)生和住戶(hù)周末、平時(shí)會(huì )不會(huì )到禮嘉娛樂(lè )、游玩消費？我覺(jué)得會(huì )。

尤其天街開(kāi)業(yè)、各大公園建成、傳說(shuō)中的類(lèi)似太古里的湖濱商圈投入使用后，如果真的造個(gè)“太古里”無(wú)疑會(huì )是北區最吸引人的商業(yè)，恐怕西區、北區的人都要來(lái)轉一轉的。

從這個(gè)角度看，禮嘉應該值現在的價(jià)格。

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換個(gè)角度，禮嘉有沒(méi)有風(fēng)險？

其一，牛逼的天街、更牛逼哄哄的濱湖商業(yè)街，最后是吹牛逼還是真能做出來(lái)？尤其類(lèi)似太古里的商圈，禮嘉的這個(gè)“太古里”位置和成都的完全不一樣，而且重慶真的有太多的商圈了，以重慶人的消費習慣在重慶做有格調的商業(yè)確實(shí)是有點(diǎn)難度的，看看重慶天地。

其二，目前重慶總價(jià)超過(guò)200萬(wàn)的項目認購率估計都不足50%，前兩年透資了市場(chǎng)需求，未來(lái)還要賣(mài)多久呢？重慶還有多少有錢(qián)人沒(méi)買(mǎi)房呢？

其三，整個(gè)片區都是中高端產(chǎn)品，意味著(zhù)入住率是不確定的，入住率不確定又會(huì )影響片區的商業(yè)格局、學(xué)校等基礎配套建設。

其四，只有6號線(xiàn)，軌道交通是不是有點(diǎn)單一了，商業(yè)建起來(lái)，人住進(jìn)去之后得擠成什么樣?

其五，照母山、大竹林、悅來(lái)、中央公園等片區環(huán)繞禮嘉，各有各的賣(mài)點(diǎn)。

照母山是傳說(shuō)的宇宙中心、大竹林已然成熟、悅來(lái)有概念、中央公園又似乎什么都有，還有傳統中心渝中區，到底哪個(gè)應該更貴？

我想每個(gè)重慶人的認知都不一樣，這兩年出現了太多的新區，太多有賣(mài)點(diǎn)的板塊，以至于沒(méi)有任何一個(gè)片區吸引、集結了重慶最中高端的購買(mǎi)力，這種購買(mǎi)力的分散會(huì )降低板塊的價(jià)值，同時(shí)降低房?jì)r(jià)漲幅。

禮嘉片區大部分房子的總價(jià)在200-300萬(wàn)之間，環(huán)境很好、戶(hù)型不錯又有商業(yè)配套。

你看，重慶中高產(chǎn)階層的幸福指數真的太高了，不妨去查一下總價(jià)200萬(wàn)在杭州、南京、廣州、上海、蘇州甚至成都只能買(mǎi)什么樣的房子就知道了。

但對普通人來(lái)說(shuō)，禮嘉早已經(jīng)是別人的家，高攀不起了。

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