01

業(yè)績(jì)表現出色獲機構高度認可

上半年，雅居樂(lè )營(yíng)業(yè)額為人民幣271.14億元，較去年同期增長(cháng)12%。凈利潤為58.94億元，同比大增37.7%;毛利率30.3%，凈利潤率21.7%，同比上升4%——雖然只有4個(gè)百分點(diǎn)，卻是逆勢增長(cháng)，難能可貴。不僅跑贏(yíng)了A股房企，也明顯超過(guò)了2018年在港上市房地產(chǎn)公司17%的平均利潤率。表現不俗的業(yè)績(jì)獲得機構普遍認可，多家投行紛紛上調公司股票目標價(jià)。高盛最新研報將目標價(jià)上調7%至每股14.7港元，并重申“買(mǎi)入”評級，同時(shí)上調今年基本每股盈利(EPS)預測22%，上調2020年及2021年EPS預測各6%。此外，匯豐也宣布上調對其評級，由“持有”升至“買(mǎi)入”，將目標價(jià)上調10.6%，由10.4港元升至11.5港元。而招銀國際更將目標價(jià)從15.93港元上調至16.05港元，并維持“買(mǎi)入”評級。

上半年取得如此表現來(lái)之不易。由于海南房地產(chǎn)業(yè)的政策調控，上半年毛利貢獻較大的海南項目確認收入減少，導致上半年度雅居樂(lè )毛利下降了31.6%。但即便如此，上半年公司仍實(shí)現凈利潤58.94億，同比大增超三成。

在行業(yè)利潤普遍下滑的背景下，高達21.7%的凈利潤率已是非常不錯的水平，也凸顯了雅居樂(lè )穩健的功底。如今“靴子落地”，這份讓人安心的“成績(jì)單”，表明雅居樂(lè )已經(jīng)消化了海南調控政策等因素帶來(lái)的不利影響。正是基于上半年良好的表現，公司對未來(lái)毛利率將穩定在30%以上充滿(mǎn)了信心。目前的環(huán)境下，應對政策風(fēng)險是房企經(jīng)營(yíng)能力的重要考驗。雅居樂(lè )的抗風(fēng)險能力令人滿(mǎn)意，地產(chǎn)主業(yè)表現平穩。上半年，雅居樂(lè )累計完成預售金額為人民幣582億元，同比上升25%，鞏固了“千億俱樂(lè )部”成員的地位并有所突破。完成全年預售目標的52%，累計預售建筑面積為405.9萬(wàn)平方米，預售均價(jià)為每平方米14,340元，表現符合預期。

因此，公司董事局主席兼總裁陳卓林在業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示“不打算調整全年目標”，顯示了雅居樂(lè )的從容與自信。這份自信也體現在雅居樂(lè )的財務(wù)實(shí)力上。眾所周知，雅居樂(lè )資產(chǎn)負債率一向在業(yè)內出于較低水平，2019年上半年度這一重要指標為74.5%，較去年年底下跌1.6個(gè)百分點(diǎn)，債務(wù)結構進(jìn)一步優(yōu)化。融資情況也很穩健，現金及銀行存款總額為人民幣415.88億元，足以覆蓋短期債務(wù)。此外，尚未使用的授信額度達858億元。關(guān)鍵財務(wù)指標都令人滿(mǎn)意，國內三大評級機構均給出了3A的評價(jià)，穆迪Ba2、標普BB，業(yè)內處于領(lǐng)先水平。

02

土地儲備成本優(yōu)勢明顯

布局更趨均衡

上半年，雅居樂(lè )雅居樂(lè )在國內多個(gè)城市群及海外新增28個(gè)優(yōu)質(zhì)項目，新增項目預計總建筑面積達692萬(wàn)平方米。雅居樂(lè )拿地的原則一向較為審慎，上半年度拿地更注重成本控制，對應樓面地價(jià)僅為每平方米4200元。由于長(cháng)期堅持“拿好地、不拿錯地”、多方式拿地、積極審慎的拿地策略，雅居樂(lè )積累了充足、優(yōu)質(zhì)的土地儲備。國內外72個(gè)城市和地區擁有近5000萬(wàn)平方米的土地儲備，預計總建筑面積近4000萬(wàn)平米，保守估計價(jià)值在6000億元以上，能夠支撐未來(lái)4年的銷(xiāo)售。更為重要的是，雅居樂(lè )的土地儲備結構不僅整體均衡，而且重點(diǎn)突出。

首先，上半年，雅居樂(lè )加強了在一二線(xiàn)城市的布局，分別在北京、天津、石家莊、鄭州、成都、重慶等核心城市獲得優(yōu)質(zhì)土地儲備。

其次，在粵港澳大灣區的戰略布局上，雅居樂(lè )充分發(fā)揮了本土企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。數據顯示，雅居樂(lè )在大灣區的土地儲備占比23%，達到了915萬(wàn)平米，接近萬(wàn)科等龍頭企業(yè)，貨值逾1500億，足以支撐未來(lái)4-5年的業(yè)務(wù)發(fā)展。而且，受惠于深圳先行示范區等利好政策，大灣區土儲占比50%的中山與占比27%的惠州，未來(lái)還會(huì )有巨大的升值空間。

此外，上半年度雅居樂(lè )也加大了對華東地區長(cháng)三角的儲備比例，華東地區土儲占比19.2%，同期增長(cháng)了5%，占比僅次于華南地區的28%。

從成本看，雅居樂(lè )提前進(jìn)行戰略布局，在地價(jià)平穩時(shí)積極儲備土地。目前土地儲備中約45%都是在2015年前獲得。目前土地儲備的平均樓面地價(jià)僅為每平米3255元，只相當于上半年預售均價(jià)1.4萬(wàn)元的22.7%，競爭優(yōu)勢十分明顯，充分保證了未來(lái)的利潤空間。

03

扎實(shí)推進(jìn)的多元化經(jīng)營(yíng)

在地產(chǎn)主業(yè)穩健增長(cháng)的同時(shí)，雅居樂(lè )持續推進(jìn)的多元化也表現出了強勁的增長(cháng)勢頭。上半年，多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)額從2018年同期的242億元，增加到了271億元，增幅明顯，其中物業(yè)管理、物業(yè)投資及環(huán)保業(yè)務(wù)收入分別較去年同期增長(cháng)63.9%、4.9%及68.9%。物業(yè)管理方面，雅生活集團的營(yíng)業(yè)額為22.41億元，較去年同期增長(cháng)59.4%。毛利及凈利潤分別為8.29億元及5.68億元，分別較去年同期增長(cháng)62.6%及69.3%，毛利率及凈利潤率分別為37%及25.4%，分別較去年同期上升0.7個(gè)百分點(diǎn)及1.5個(gè)百分點(diǎn)。環(huán)保業(yè)務(wù)方面，截至2019年6月30日，雅居樂(lè )環(huán)保業(yè)務(wù)已獲取52個(gè)項目。營(yíng)業(yè)額及經(jīng)營(yíng)利潤分別為4.74億元及2.25億元，較去年同期增長(cháng)68.9%及93.6%。

此外，上半年建設業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額達80億元，經(jīng)營(yíng)范圍覆蓋23個(gè)省及直轄市，承接逾300個(gè)工程項目，為逾30家房地產(chǎn)企業(yè)客戶(hù)提供建設相關(guān)服務(wù);房管業(yè)務(wù)上半年新簽約5個(gè)項目，可售貨物230億元，累計已有11個(gè)項目及23個(gè)儲備項目;商業(yè)業(yè)務(wù)方面，廣州雅居樂(lè )中心和上海雅居樂(lè )國際廣場(chǎng)的入住率均達100%。從半年度業(yè)績(jì)看，雅居樂(lè )的多元化經(jīng)營(yíng)已經(jīng)取得了很好的實(shí)績(jì)。上半年著(zhù)力打造的產(chǎn)業(yè)新IP“樂(lè )活天地”在北京發(fā)布，獲得各方面好評。

截至6月30日，產(chǎn)業(yè)小鎮簽定14項投資協(xié)議，獲取了380萬(wàn)平方米土地儲備，土地金額60億元，可售貨值390億元，投資回報率較高。與地產(chǎn)主業(yè)形成了良性互動(dòng)，是房企多元化經(jīng)營(yíng)取得成功的重要標志，而此前僅碧桂園等少數頭部企業(yè)在這方面取得了成功?？偠灾?，2019年上半年的“中報季”，房地產(chǎn)業(yè)幾家歡樂(lè )幾家愁的分化之勢已經(jīng)很明顯。雅居樂(lè )作為房地產(chǎn)行業(yè)的頭部企業(yè)，是典型的“穩健派”——單個(gè)指標未必是最出彩的，但是綜合表現堪稱(chēng)上乘?？梢灶A見(jiàn)，在“穩”字當頭的政策背景下，較之成績(jì)大起大落的“天才生”，雅居樂(lè )這樣發(fā)揮穩定、高度審慎的“優(yōu)等生”更能贏(yíng)得未來(lái)!

本文來(lái)源：功夫財經(jīng)