鳥(niǎo)姐說(shuō)：

幾月以來(lái)，社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展步入正軌，樓市發(fā)展也隨之變好，土拍不斷、地價(jià)上漲、房?jì)r(jià)上升。

但這卻不是最本質(zhì)、最真實(shí)的現狀。那么事實(shí)到底如何？樓市如何發(fā)展？究竟走向何方？

一根大陽(yáng)線(xiàn)，千軍萬(wàn)馬來(lái)相見(jiàn)。

數據來(lái)源：東方財富網(wǎng)

雖說(shuō)比4年的奧運周期還長(cháng)，但中國股市，時(shí)隔5年后再度牛起來(lái)了。

6月底，買(mǎi)房的和炒股的在街頭碰見(jiàn)時(shí)還能互道一聲：SB！

那么這2天，買(mǎi)房的只能聽(tīng)見(jiàn)炒股的一聲拖長(cháng)了的Bee尾音。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

各路資本加速進(jìn)入A股市場(chǎng)，生怕去晚了撈不到肉吃。

圖片來(lái)源于：微博

而樓市剛剛經(jīng)歷了半年的沖刺，似乎有點(diǎn)后勁不足了……

股市起飛

7月以來(lái)，A股市場(chǎng)捷報頻傳。

券商、免稅、中芯國際概念、白酒四大板塊，儼然有四足鼎立之勢。

7月7日，只用了半天時(shí)間，滬深兩市成交量即突破萬(wàn)億，全天兩市總成交達到17398萬(wàn)億。

7月8日，滬指漲1.74%報3403.44點(diǎn)，深成指漲1.84%報13406.37點(diǎn)，創(chuàng )業(yè)板指漲2.34%報2651.97點(diǎn)，兩市合計成交1.54萬(wàn)億。

這也是連續5天，滬深兩市成交金額突破萬(wàn)億元了。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

行情持續火爆，“炒股”頻上熱搜。

親友鄰里之間的問(wèn)候從“爬山”過(guò)渡到“開(kāi)戶(hù)”，都帶上了一絲親熱的味道。

廣場(chǎng)舞大媽們聚在一起也不光是乘風(fēng)破浪的姐姐，一串串600或00開(kāi)頭的數字代碼成了她們最新的話(huà)題切口。

牛市能上5000點(diǎn)嗎？

牛氣沖天的背后邏輯是什么？

牛市還能牛多久？

……

諸多問(wèn)題，統統不在我們這個(gè)正經(jīng)房產(chǎn)公眾號的討論范圍內。

而關(guān)于是否賣(mài)房炒股，前天的《“瘋牛股市”來(lái)了！葵花寶典—“賣(mài)房炒股”重現江湖……》一文已經(jīng)說(shuō)得很清楚了。（點(diǎn)擊鏈接查看）

現在我們想討論的是，這一波股市行情，對樓市影響幾何？

新的財富蓄水池？

此輪A股行情，重新激發(fā)了資本市場(chǎng)替代房地產(chǎn)成為新國民財富蓄水池的遐想。

在人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美金的背景下，意味著(zhù)我們已經(jīng)跨越中等收入陷阱。而隨著(zhù)居民財富的增長(cháng)，居民資產(chǎn)配置也將發(fā)生改變。

一方面，在“房住不炒”政策的持續施壓下，房地產(chǎn)的投資屬性在逐步降低，而大量沉淀在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，又一直不能得到有效釋放。

另一方面，未來(lái)A股市場(chǎng)總市值將會(huì )逐步接近國內經(jīng)濟總量，并且隨著(zhù)養老金、社?；鸬冗M(jìn)入A股市場(chǎng)，資本市場(chǎng)有望砌成一座新的財富蓄水池。

這波牛市一來(lái)，資金成交量立馬創(chuàng )下了近六年來(lái)的新高，就是一個(gè)佐證。

可以想象大量資金的涌入，背后是大塊吃肉大碗喝酒的渴望。

以致于媒體在公屏上大寫(xiě)提醒：注！意！騙！子！

不過(guò)，現在就斷言資金的流向發(fā)生了根本性的變化為時(shí)尚早。

要知道，從市值來(lái)看，國內房地產(chǎn)總市值接近450萬(wàn)億，而滬深股市總市值約為70萬(wàn)億，前者是后者的6倍還多。

這還不包括附加在房子上除居住屬性外，教育、戶(hù)籍、金融等多重意義的屬性。

就像你今天A股賺了100萬(wàn)，轉頭也不能保證給自家孩子在宇宙中心照母山，搶到一個(gè)幼兒園的入學(xué)資格。

而《央行最新報告》也揭示了，我國城鎮居民家庭財富中，實(shí)物資產(chǎn)占了8成左右，其中房產(chǎn)占比接近7成，而金融資產(chǎn)占比僅為2成。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

論體量、意義，中國股市與樓市，都不在一個(gè)量級。

樓市短期震蕩

牛市加劇調整

雖然差距懸殊，但樓市卻已經(jīng)有抱恙的跡象。

• 政策上：

房地產(chǎn)長(cháng)期穩定發(fā)展的政策基調沒(méi)有一絲絲改變，別說(shuō)乘風(fēng)破浪了，稍微有點(diǎn)過(guò)熱的苗頭，都會(huì )引來(lái)點(diǎn)剎式精準調控的照顧。

在杭州、東莞、寧波等前段時(shí)間有點(diǎn)過(guò)火的城市，7月開(kāi)始喜提“限”字令的樓市新政。

重慶在這方面一直都懂得起，穩字訣拿捏得當。

• 供應端：

重慶樓市供應端的持續輸出，就是一劑“祛濕除熱”的良方。

供應方面，上半年重慶土地超過(guò)千萬(wàn)㎡的建筑面積成交，已經(jīng)接近去年全年成交土地建筑面積的8成。

未來(lái)會(huì )有大量新房供應跟上。

此外，2016年至今重慶成交土地金額雖排名第六，但成交的土地建筑面積，全國獨一家超過(guò)了3億㎡，無(wú)限接近4億㎡。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

這種供應勢頭，從市場(chǎng)供應端就斬斷了興風(fēng)作浪的可能。

• 存量房：

截止2020年7月5日，重慶主城區二手房掛牌量為262323套，環(huán)比持續上漲。

而價(jià)格隨著(zhù)供應的持續放大，也呈現出震蕩向下的走勢。

數據來(lái)源：諸葛找房數據研究中心

種種因素疊加，加上年中沖刺的激情消退，雖然重慶7月預計新開(kāi)盤(pán)的數量比6月還要多，但市場(chǎng)短期震蕩調整的趨勢在加強。

好巧不巧，牛市又來(lái)了。

每天都在上演萬(wàn)億級的資金狂歡。

股市的抽水，勢必影響樓市的發(fā)揮。

很簡(jiǎn)單，手上有50萬(wàn)現金，你是會(huì )殺入股市搏一搏，單車(chē)變摩托，首付變全款呢？

還是會(huì )老老實(shí)實(shí)去樓盤(pán)繳個(gè)首付？

要擱前一陣，這都不是個(gè)問(wèn)題。

但現在，你起碼會(huì )猶豫一番。

在這場(chǎng)資金層面的派對沒(méi)有真正熄火前，以前毫不猶豫流向樓市的money，會(huì )出現更多的分流，加劇樓市的調整。

溫故知新

下一波行情可期？

“股市牛，樓市熊”。短期來(lái)看，這似乎是一個(gè)必然的結果。

但拉長(cháng)時(shí)間軸，做個(gè)溫故知新，我們希望能看得更全面一些。

股市方面，A股市場(chǎng)有史以來(lái)最大的牛市在2005~2007年，大盤(pán)指數最高定格在6124點(diǎn)。

一年多的牛市中，滬指上漲了600%，深指漲幅超過(guò)了600%。

之后一直到2014年，A股都處在熊市行情中。

憋屈久了的A股在2014~2015年，再次牛神附體，最高沖到了5178點(diǎn)。之后又開(kāi)始掉頭向下。

大致算來(lái)，十年一輪回，中間偶有小牛市，持續時(shí)間都不長(cháng)。

相對應的樓市，2005年~2007年，樓市價(jià)格開(kāi)啟上漲的通道。

不得已，以家庭為單位第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準利率的1.1倍的調控政策出臺。

但隨著(zhù)2008年金融危機的沖擊，很快“四萬(wàn)億計劃”出臺，樓市起死回生。

2014年，股市喜迎牛市，樓市之前就沒(méi)閑著(zhù)，一直在默默小幅持續上行。牛市之后的2015年，樓市在北上廣深的引領(lǐng)下，在各種學(xué)區房的概念下，開(kāi)啟了新一輪漲幅。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

可以看出，股市在牛熊之間反復橫跳時(shí)，樓市并沒(méi)有玩過(guò)山車(chē)，而是有著(zhù)自己的節奏。

反而是每一次牛市都伴著(zhù)樓市的上漲。

所以江湖才有“股市掙錢(qián)，樓市存錢(qián)”的投資訣竅。

這一波行情下，也不排除那些股市掙了錢(qián)的人，套現出來(lái)買(mǎi)房的可能。

但是，行情并不是說(shuō)說(shuō)就來(lái)的。

和之前比，樓市有2個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，出現了根本性的變化。

第一：“大放水”變“LPR降息”

之前的4萬(wàn)億就不說(shuō)了，2015年的貨幣政策就是“大放水”，5次降息且每次降息幅度25個(gè)基點(diǎn)。

釋放出滔滔洪水，滾滾奔涌到股市和樓市。

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現在呢？

本年度截至目前，央行共計兩次LPR降息，幅度共計也僅為15個(gè)基點(diǎn)。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

很顯然，現在的貨幣政策是精準扶持實(shí)體經(jīng)濟。

樓市大漲的貨幣政策基礎不在。

第二：“去庫存”變“房住不炒”

同樣看2015年，中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神解讀：去庫存成為“國家任務(wù)”。

之后的2016年，全國各地紛紛給樓市松綁，就有了從北上廣深啟動(dòng)，蔓延全國的房?jì)r(jià)普漲。

圖片來(lái)源：網(wǎng)絡(luò )

如今，“房住不炒”大政方針不變，各地小規模調控降溫持續不放松。

樓市以穩為基調，缺乏大漲政策支持。

想牛市之后再賭一把樓市大反彈，可以洗洗睡了。

倒是可以趁著(zhù)這波短期調整的行情，多看多比較，在城市核心區勾畫(huà)多個(gè)備選項，無(wú)論是“打新”還是二手房，都有望逆向操作成功，撿趴活機會(huì )有望。