“中國平安的地產(chǎn)投資沒(méi)有邊界”，股吧交流群，有投資人這樣形容平安龐大的不動(dòng)產(chǎn)布局。多年來(lái)，這家保險巨頭構建起了多元商業(yè)版圖，從金融、醫療到不動(dòng)產(chǎn)都是中國平安隱秘而擅長(cháng)的領(lǐng)域。

7月5日，又有企業(yè)紓困迎來(lái)中國平安身影。當天中國平安發(fā)布公告稱(chēng)，北大方正集團重整計劃草案已通過(guò)北京市第一中級人民法院批準生效，中國平安擬成為新方正集團間接控股股東。按照此前披露的重整方案，中國平安全資子公司中國平安人壽將以370.5億元—507.5億元對價(jià)受讓新方正集團51.1%-70%股權并主導重整。

入主這家以健康醫療資源聞名的“北大校企”前，中國平安剛剛創(chuàng )造了今年上半年地產(chǎn)界最大的一筆收購案，擬投資不超過(guò)330億元收購凱德集團旗下6個(gè)中國來(lái)福士資產(chǎn)組合最高70%股權。

這對中國平安而言是司空見(jiàn)慣的操作，作為投資高手，中國平安股權投資痕跡遍及一線(xiàn)梯隊房企，憑借獨到的投資邏輯，在擔任碧桂園、融創(chuàng )、綠地、旭輝、朗詩(shī)二股東同時(shí)收獲不小浮盈。

不斷對外輸血擴張的同時(shí)，當前中國平安其實(shí)是承載著(zhù)市值壓力。自2020年11月觸頂94.62元/股以來(lái)，中國平安股價(jià)一路下行，截至今年7月4日收盤(pán)價(jià)為61.91元元/股，總市值1.13萬(wàn)億元，年內跌幅超過(guò)30%，昔日的“深圳市值一哥”地位被新能源企業(yè)寧德時(shí)代反超。

業(yè)績(jì)增長(cháng)不及預期、投資地產(chǎn)股踏空成為業(yè)界解讀其股價(jià)疲軟原因之一，比如其連續兩年注資180億元的華夏幸福正遭遇前所未有債務(wù)危機，帶來(lái)風(fēng)險敞口。

近期重新加碼地產(chǎn)等多元版圖的中國平安選擇“迎難而上”，不知其能否重拾昔日市值高光？

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再現地產(chǎn)投資江湖

此次，中國平安控股方正集團無(wú)疑實(shí)現了其在醫療健康板塊布局，頂著(zhù)“北大校企”光環(huán)的方正集團正好持有稀缺前沿的實(shí)體醫院資源。

不過(guò)，這家保險巨頭目前尤其引人注目的多元化布局仍是不動(dòng)產(chǎn)投資。集團年報顯示，截至2020年底，中國平安債權計劃及債權型理財產(chǎn)品結構和收益率分布中，構成主要投資占比的是基建、非銀金融和不動(dòng)產(chǎn)，其中不動(dòng)產(chǎn)投資占比17.5%，名義投資收益率5.62%，收益率僅次于非銀金融。

6月28日，與凱德集團之間達成的協(xié)議印證了中國平安對不動(dòng)產(chǎn)的青睞。整場(chǎng)交易不超過(guò)330億元，預計于今年三季度完成，中國平安將獲得對方6個(gè)來(lái)福士項目至少70%股權，屆時(shí)運營(yíng)管理仍由凱德集團負責，平安“坐收分紅”。

此次與凱德交易無(wú)疑創(chuàng )造了今年上半年來(lái)地產(chǎn)界最大一筆收購案，超過(guò)了此前SOHO中國售予黑石股權193.8億元交易額。這也同中國平安一貫的投資邏輯相適應，即通過(guò)持股方式與地產(chǎn)企業(yè)合作，不吝資本注入，不過(guò)度干預經(jīng)營(yíng)，擁有可靠操盤(pán)手的同時(shí)追求長(cháng)期期權投資下的豐厚分紅。

整場(chǎng)交易用掉了中國平安今年一季度凈利潤。根據集團一季度報告，報告期內中國平安總資產(chǎn)9.75萬(wàn)億元，歸屬母公司股東凈利潤272億元；平安人壽當天發(fā)布公告稱(chēng)，這次交易完成后，標的項目投資余額占其2021年3月末總資產(chǎn)的1%，投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)的賬面余額占總資產(chǎn)的比例約為10.3%。

另?yè)桨踩藟蹚娬{，本次投資主要為商業(yè)辦公不動(dòng)產(chǎn)，標的資產(chǎn)是凱德最核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，租戶(hù)品質(zhì)優(yōu)異，租約穩定，符合保險資金資產(chǎn)負債匹配原則。

目前來(lái)看，中國平安收購來(lái)福士項目已是其近期集中披露的第3項不動(dòng)產(chǎn)投資。達成該項協(xié)議 同一天，平安人壽還通過(guò)中國保險行業(yè)協(xié)會(huì )披露了另外兩項大額不動(dòng)產(chǎn)投資信息，分別為北京麗澤商務(wù)區D-03、D-04不動(dòng)產(chǎn)與平安香港總部大樓，目前兩個(gè)項目已進(jìn)入實(shí)際出資階段。

據近日中國平安首席投資執行官陳德賢介紹，中國平安現在手頭持有的物業(yè)占總保險資金規模2%，租金回報率達到7%，每年為險資提供約42億元租金收入。

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亟待紓解的市值難題

歷經(jīng)33年發(fā)展，馬明哲一手創(chuàng )辦的中國平安構建起了龐大的保險和金融版圖，在2020年《財富》世界500強企業(yè)中排名第21位。但平安對不動(dòng)產(chǎn)的倚重則是近10年的事，2010年中國保監會(huì )正式發(fā)布《保險資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，為險資投資不動(dòng)產(chǎn)松綁，中國平安開(kāi)始悄然打造出一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)王國。

目前這家險資企業(yè)已是眾多房企的“金主”。通過(guò)財務(wù)投資、聯(lián)合拿地、股權收購等形式，中國平安地產(chǎn)布局痕跡涉及商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區及工業(yè)物流等項目。歷年投資陣營(yíng)里，不僅是碧桂園、融創(chuàng )、綠地、華夏幸福、旭輝、朗詩(shī)的二股東，還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協(xié)信等房企股票。

事實(shí)上，相比2020年增持華夏幸福與中國金茂，戰投招商蛇口終止等信息，今年上半年中國平安商業(yè)地產(chǎn)投資頗為平靜。公布收購6個(gè)中國來(lái)福士資產(chǎn)項目股權前，中國平安上一次在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的公開(kāi)布局還要追溯到2020年12月，金融街和萬(wàn)科計劃作價(jià)37億元將北京豐科中心出售給平安人壽。

商業(yè)地產(chǎn)板塊低調行進(jìn)這半年，中國平安其實(shí)面臨著(zhù)較大市值挑戰。自2020年11月底觸頂94.62元/股以來(lái)，中國平安股價(jià)一路下行，截至7月4日收盤(pán)價(jià)為61.91元元/股，總市值1.13萬(wàn)億元，市值縮水超過(guò)4000億元，年內股價(jià)累計跌幅超過(guò)30%。另有大股東減持、私募“鐵粉”清倉等信息，讓這家險資巨頭在二級市場(chǎng)備受關(guān)注。

梳理平安這半年投資反饋，在地產(chǎn)股上出現了難得踏空。盡管中國平安一向以眼光獨到著(zhù)稱(chēng)，通過(guò)“高拋低吸”投資邏輯在碧桂園、綠地等房企間收獲不少浮盈，但其“白衣騎士”地位在年初爆發(fā)千億債務(wù)危機的華夏幸福身上失了效。

2019年至2020年兩年間，平安資管兩次注資約180億元，獲得華夏幸福25.25%的股權，位列第二大股東。目前華夏幸福顯然面臨前所未有困難，截至7月5日收盤(pán)，華夏幸福股價(jià)報收5.4元/股，總市值僅為211億元，與3年前觸頂的千億市值相距甚遠。今年4月，與中國平安關(guān)系密切的吳向東出走華夏幸福，一度被解讀為平安停止向華夏幸福輸血前奏。

中國平安有意直面這一風(fēng)險敞口。根據其一季度報告，平安對華夏幸福相關(guān)投資資產(chǎn)進(jìn)行減值計提及估值調整金額為 182 億元，占此前披露的全部風(fēng)險敞口540億元的三分之一。

目前來(lái)看，類(lèi)似風(fēng)險敞口不動(dòng)搖中國平安“隱形地主”身份。集團年報顯示，截至2020年底，中國投資性房地產(chǎn)中房屋及建筑物的公允價(jià)值為人民幣796.78億元，抵上一家中型房企市值。

另外，在平安系不動(dòng)產(chǎn)運作與投資中，除了平安不動(dòng)產(chǎn)、平安銀行、平安信托、平安壽險和平安資管等在建設與投資上各司其職，中國平安成立或取得涉房子公司超過(guò)15家，比如從事房地產(chǎn)投資的深圳市平安置業(yè)投資有限公司 ，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的平安好房(上海)電子商務(wù)有限公司，從事物業(yè)管理的深圳平安金融中心建設發(fā)展有限公司。此外亦不乏以英美為經(jīng)營(yíng)地境外公司，例如安邦匯投有限公司、海逸有限公司和PA Dragon LLC等，成為其境外商業(yè)地產(chǎn)布局的重要平臺。

在中國平安投資者互動(dòng)平臺上，“股價(jià)持續下跌”與“華夏幸福投資決策”等成為了投資者關(guān)注的熱門(mén)話(huà)題。中國平安在7月2日給予回應稱(chēng)，“股價(jià)波動(dòng)受多方面因素影響，我們不作評論，公司一如既往穩健經(jīng)營(yíng)、持續提升盈利能力”；針對“華夏幸福的投資決策事項”，平安方面表示“公司不斷加強投后管理，尤其是更加注重風(fēng)險管理。公司非常重視投資能力、人才、制度、風(fēng)控的建設，未來(lái)公司將繼續努力提升投資效益。”

從新近股價(jià)反饋上看，中國平安兩筆收購帶給二級市場(chǎng)的利好似乎未達投資者預期。披露收購凱德旗下中國來(lái)福士項目消息次日，中國平安6月29日收盤(pán)價(jià)下跌1.22%，入主新方正集團公告發(fā)布次日，集團7月6日股價(jià)小幅上揚1.6%。

完成兩筆大額收購之后，中國平安如何回血并重拾投資者信心，留待時(shí)間驗證。