要求越來(lái)越高，機會(huì )也越來(lái)越多。

去年年底，六十多家中城聯(lián)盟企業(yè)的董事長(cháng)聚在一起開(kāi)會(huì )，達成了一個(gè)共識：以 2016 年結束作為分水嶺，之前是房地產(chǎn)「開(kāi)發(fā)時(shí)代」，之后是房地產(chǎn)「后開(kāi)發(fā)時(shí)代」。

開(kāi)發(fā)時(shí)代做得好的房企，只因賺到了紅利。開(kāi)發(fā)時(shí)代有什么特點(diǎn)呢？

首先，開(kāi)發(fā)時(shí)代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。每年全國房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額， 80% 以上都是圍繞著(zhù)住宅。所以在開(kāi)發(fā)時(shí)代，所謂的房地產(chǎn)實(shí)際上指的就是「住宅」，而不是全面的房地產(chǎn)產(chǎn)品供應。

第二，開(kāi)發(fā)時(shí)代的商業(yè)模式以快消為主，開(kāi)發(fā)了就賣(mài)。第三，開(kāi)發(fā)時(shí)代的競爭力都圍繞著(zhù)單一產(chǎn)品，以快消為主。

開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)創(chuàng )新取決于三個(gè)條件：規模、成本、速度。就是比誰(shuí)賣(mài)得規模大，誰(shuí)賣(mài)得速度快，誰(shuí)的成本低。規模主要看你怎么拿地，另外，工業(yè)化生產(chǎn)、裝配式住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化，都是為了增大規模；快消的周轉要快，加速建設，盡快銷(xiāo)售，就是圍繞著(zhù)速度的創(chuàng )新。

在開(kāi)發(fā)時(shí)代，做好了這三件事的企業(yè)，都賺到了過(guò)去 20 年經(jīng)濟增長(cháng)帶來(lái)的紅利。實(shí)際上，這一批企業(yè)家趕上了一個(gè)最好的時(shí)機：地價(jià)每年都在漲，貨幣每年都有一個(gè)溫和的通貨膨脹，另外，城鎮化人口聚集有剛性需求。過(guò)去 20 年，房?jì)r(jià)持續地在不同的城市、不同的階段輪番上漲，使我們過(guò)去的開(kāi)發(fā)時(shí)代模式一直順利。

今年，我們認為房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了后開(kāi)發(fā)時(shí)代，相對于開(kāi)發(fā)時(shí)代來(lái)看，后開(kāi)發(fā)時(shí)代的情況有所不同。

第一，產(chǎn)品變得越來(lái)越復雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線(xiàn)不再只有住宅。萬(wàn)科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購物中心、寫(xiě)字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開(kāi)始成為大家的投資重點(diǎn)。

現今的房地產(chǎn)行業(yè)要擁有了一個(gè)穩定的、全面的產(chǎn)品線(xiàn)，不再只造住宅。企業(yè)建造的辦公樓，可能只是用作出租，一家公司 30 年只建 100 萬(wàn)平米的房子，這 100 萬(wàn)平米值一千五六百億的辦公樓，只用于出租，每年就能賺得 60 多億租金。

這種模式跟開(kāi)發(fā)時(shí)代的銷(xiāo)售類(lèi)房地產(chǎn)相比，幾乎沒(méi)有銷(xiāo)售額，但是資產(chǎn)質(zhì)量很好，租金收入也很高?，F在房地產(chǎn)企業(yè)的模式越來(lái)越多樣化，橫向產(chǎn)品服務(wù)越來(lái)越多。

后開(kāi)發(fā)時(shí)代的競爭力發(fā)生了轉移——不再在規模、成本、速度上競爭。現在，房地產(chǎn)行業(yè)首先是競爭營(yíng)運能力，例如出租房產(chǎn)開(kāi)餐廳，怎么提供更好的服務(wù)，增加每平米的回報率。

又例如你是做寫(xiě)字樓的，怎么增加寫(xiě)字樓每平米的回報率。不管出租給機關(guān)，還是醫院等等，出租營(yíng)運的不動(dòng)產(chǎn)最后的估值方法非常簡(jiǎn)單——租金乘 15 到 20 倍，就是它的物業(yè)價(jià)值。

大家可以想像，如果兩家企業(yè)提供的建筑面積一樣，你一年的租金是 1000 萬(wàn)，我一年的租金是 1500 萬(wàn)，租金收入高的一方，估值當然就更高。而蓋房子是常規技術(shù)，不光房產(chǎn)公司能做，原來(lái)鄉鎮企業(yè)的施工單位也能做，這樣一來(lái)，建筑能力不再是競爭力，而營(yíng)運能力則變成了核心競爭力。

第二，財務(wù)能力變成了競爭力?，F在誰(shuí)的財務(wù)成本低，誰(shuí)就能夠適應更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。比如你要開(kāi)酒店，如果資金利息高，就沒(méi)有辦法支撐酒店的長(cháng)期經(jīng)營(yíng)。但是如果你的資金利息在 4-5%，就可以買(mǎi)下這個(gè)物業(yè)做長(cháng)期的酒店經(jīng)營(yíng)。

在開(kāi)發(fā)時(shí)代，很多企業(yè)帶著(zhù)過(guò)橋資金，先承受非常高的成本，再快速賣(mài)掉。但是后開(kāi)發(fā)時(shí)代的地產(chǎn)形態(tài)，除了住宅以外，主要產(chǎn)品還有寫(xiě)字樓、購物中心、物流倉儲、健康養老、公共設施，大部分都依賴(lài)低利率的長(cháng)期資金。在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，有長(cháng)期、低成本資金支持，就是一種競爭力。

第三，后開(kāi)發(fā)時(shí)代要求開(kāi)發(fā)商迎接挑戰的能力聚焦在「導演+制片商」——對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，講空間故事的能力越來(lái)越重要。即計劃一定的面積中，多少是寫(xiě)字樓、多少是酒店、多少是住宅、多少用作長(cháng)租、多少賣(mài)掉、多少自己持有等等。

綜合商業(yè)設施，可以有無(wú)數多的組合，做一部分住宅、一部分寫(xiě)字樓、一部分酒店、一部分醫院、一部分娛樂(lè )設施，這個(gè)組合決定了整個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值。

如果你沒(méi)有講空間故事的能力，只知道住宅，不了解空間內的每個(gè)業(yè)態(tài)的需求，你可能會(huì )失去很多創(chuàng )造價(jià)值的機會(huì )。

所以，后開(kāi)發(fā)時(shí)代對開(kāi)發(fā)商有更高的要求，我們必須熟悉每一個(gè)空間能夠做的業(yè)態(tài)，用我們自己的行話(huà)講好空間故事，做好規劃和產(chǎn)品定位。做好準備，迎接新一輪的全面競爭。