鄭州，在快速發(fā)展與急劇轉型中逐步成為了一座讓全國都為之矚目的城市，無(wú)論是自貿區、還是國家級中心城市，政策的一步步展開(kāi)與落實(shí)都成為了這座城市未來(lái)數十年發(fā)展的核心引擎及抓手。繼過(guò)去10年住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及投資浪潮之后，以綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正在成為塑造鄭州這座城市形態(tài)的重要動(dòng)力!

零售市場(chǎng)：空置率攀升、首層租金小幅下降是有客觀(guān)因素的存在

縱覽宏觀(guān)經(jīng)濟數據，2017年1-11月鄭州實(shí)現了社會(huì )消費品零售總額共計3,714.2億元，同比增長(cháng)10.8%，居民消費繼續保持穩健增長(cháng)。

過(guò)去一年的時(shí)間里，鄭州主城區零售市場(chǎng)迎來(lái)多個(gè)項目的開(kāi)業(yè)，為市場(chǎng)帶來(lái)約30.6萬(wàn)平方米(實(shí)際租賃面積)的新增供應，其中優(yōu)質(zhì)零售項目新增供應13.9萬(wàn)平方米。至12月份主城區的優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量推升至170萬(wàn)平方米(實(shí)際租賃面積)。其中，二七商圈成為鄭州優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量最集中的區域，年末存量占全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)總存量的34%。受新項目入市、部分商場(chǎng)持續進(jìn)行的業(yè)態(tài)升級調整、以及數個(gè)傳統百貨項目因經(jīng)營(yíng)不善而持續出現的品牌租戶(hù)流失等因素的影響，年末主城區優(yōu)質(zhì)商業(yè)空置率同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至6.3%，首層租金也因為該方面因素同比微降3.6%至每平方米每月493.2元。

特色餐飲、運動(dòng)健康、零售服飾等業(yè)態(tài)則繼續在鄭州優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)保持了高速的擴張。消費升級的大環(huán)境下，鄭州零售品牌及商場(chǎng)運營(yíng)者深耕體驗式消費：各大品牌商加快線(xiàn)上線(xiàn)下融合，并不斷提高產(chǎn)品顏值與質(zhì)量，以滿(mǎn)足消費者多元化的需求;引入IP資源進(jìn)行主題展覽成為商場(chǎng)運營(yíng)商吸引并留住更多的顧客的新風(fēng)向，體驗式業(yè)態(tài)比重的顯著(zhù)增長(cháng)賦予購物中心更為豐富的功能。

2018年鄭州零售市場(chǎng)將有超88萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積計劃入市。在激烈的市場(chǎng)競爭中，各大運營(yíng)商需通過(guò)積極引入更多新鮮時(shí)尚的品牌、創(chuàng )新市場(chǎng)策略等措施來(lái)進(jìn)行差異化定位，以保持項目的市場(chǎng)競爭力。同時(shí)這一趨勢也將進(jìn)一步推動(dòng)鄭州零售市場(chǎng)向縱深化發(fā)展。戴德梁行預測，大量新增供應將加劇市場(chǎng)的競爭，短期內空置率輕微上浮、租金承壓或將成為大概率事件。

寫(xiě)字樓市場(chǎng)：市場(chǎng)加快吸納 空置率顯著(zhù)回落

2017年的鄭州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于一個(gè)供應小年，全年全市核心商務(wù)區甲級寫(xiě)字樓錄得新增供應8.5萬(wàn)平方米，同比下降89.2%。至年末，全市甲級寫(xiě)字樓存量小幅升高至269.8萬(wàn)平方米，其中高鐵片區甲級寫(xiě)字樓存量占到全市總存量的57.9%。新增供應的暫時(shí)回落為市場(chǎng)贏(yíng)得了去化良機，加之活躍的市場(chǎng)租賃活動(dòng)，2017年末鄭州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)錄得空置率同比顯著(zhù)回落4.9個(gè)百分點(diǎn)至27.7%?；钴S的成交活動(dòng)推動(dòng)了租金的成長(cháng)，2017年末，鄭州核心商圈甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金錄得每平方米每月83.8元，較2016年末上升2.0%。

縱觀(guān)2017全年，金融、保險、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、教育培訓以及醫療機構成為鄭州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)吸納主力。中資企業(yè)繼續成為推動(dòng)鄭州甲級寫(xiě)字樓租賃需求的主要來(lái)源。此外，部分高素質(zhì)物業(yè)繼續吸引企業(yè)進(jìn)行升級搬遷與擴張。

憑借良好的商務(wù)環(huán)境及較高的物業(yè)素質(zhì)，鄭東新區CBD繼續成為全市租金水平最高、空置率最低的商務(wù)區。與此同時(shí)，高鐵片區繼續保持迅速成長(cháng)，全年錄得凈吸納量13.1萬(wàn)平方米，領(lǐng)先于其他商務(wù)區，同時(shí)租金漲幅表現突出。

經(jīng)歷了2017年新增供應的暫時(shí)回落，2018年鄭州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪的供應高峰期，約82.0萬(wàn)平方米的新增供應計劃入市，相當于2017年底市場(chǎng)總存量的30.4%，其中約有55.1%的新增供應面積將集中位于龍子湖及經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。

隨著(zhù)鄭州入選國家級中心城市及河南省自貿試驗區(鄭州片區)，鄭州整體經(jīng)濟環(huán)境及發(fā)展前景獲得重大政策利好，產(chǎn)業(yè)結構的升級及整體經(jīng)濟的迅速發(fā)展將持續推高鄭州的城市價(jià)值，寫(xiě)字樓市場(chǎng)也將隨之迎來(lái)發(fā)展機遇。戴德梁行預計，重大政策利好下，市場(chǎng)需求依然有較大上漲潛力，未來(lái)鄭州甲級寫(xiě)字樓市場(chǎng)租金企穩，而供應集中放量下市場(chǎng)空置則有待進(jìn)一步消化。