2017年，南昌樓市虛火很旺。

在“三限”新政影響之下，南昌房?jì)r(jià)卻并不冷靜，反而一路走高，日光盤(pán)、秒光盤(pán)頻現。土拍市場(chǎng)，名城地產(chǎn)于5月拿下朝陽(yáng)新城一個(gè)73畝純住宅用地，以樓面價(jià)13820元/平方米刷出了南昌地價(jià)的新高度。不少自媒體公眾號都宣稱(chēng)：明年南昌房?jì)r(jià)要開(kāi)創(chuàng )3萬(wàn)元時(shí)代。

但這個(gè)話(huà)題誰(shuí)也給不出準確的答案，因為房?jì)r(jià)的漲跌不僅關(guān)乎人口、城市發(fā)展等多重因素，更涉及到政府新政的變化。在調控主基調不變的情況下，2018年南昌樓市該走向何方，成為了籠罩在人們內心最大的疑問(wèn)。

“三限”下的樓市

年頭與年尾總是容易讓人焦慮，表現最甚的就是樓市。

2018年初，天氣異常的寒冷，卻不能冷卻南昌人搶房的熱情。1月17日，位于沿江北大道的紫金城廣場(chǎng)四期27#加推，吸引了許多購房者在線(xiàn)搶房，131套房源只用了兩分鐘便售罄。江西商報記者現場(chǎng)采訪(fǎng)了解到，有大部分客戶(hù)均為小區老業(yè)主。一位中年購房者告訴記者，她一大早就跟家人一起等候在這里了，這一次為家里的老人購得了一套118平的房子，“在紫金城住了5年多，未來(lái)希望孩子與老人都能住在一起。最重要的是還能保值增值，覺(jué)得挺劃算。”

年頭如此，剛剛過(guò)去的年尾也不平靜。12月底，南昌連開(kāi)6個(gè)樓盤(pán)，幾乎清一色都是日光甚至秒清：2日，九龍湖正榮華潤玲瓏府163套洋房;23日灣里區純新盤(pán)中華情優(yōu)山美地推出277套房源;同天，保利中航城二期加推的321套房源;24日下午昌南萬(wàn)科天空之城236套房源售罄;25日中駿雍景灣5億房源售罄……

自2017年3月南昌迎來(lái)“三限”政策，樓市為什么還會(huì )呈現如此火熱的局面?記者了解到，這些日光盤(pán)與二手房?jì)r(jià)格倒掛是其售罄的主要原因。如紫金城加推的精裝戶(hù)型均價(jià)在17000元/平方米，與周邊二手房倒掛近2000元/平方米。“這種現象在全國都普遍存在，去年12月份，全國31個(gè)省市，有17個(gè)呈現倒掛情況，江西也在倒掛之列。”華東交通大學(xué)經(jīng)理管理學(xué)院院長(cháng)韓士專(zhuān)說(shuō)，“倒掛使得一些好房源供不應求，有些城市甚至需要出動(dòng)公安坐鎮，才能維持秩序。說(shuō)明市場(chǎng)依舊火熱，只是被強‘摁’住了。”

王輝在房地產(chǎn)業(yè)浸淫多年，在他看來(lái)，近兩年來(lái)南昌土地供應明顯跟不上樓盤(pán)銷(xiāo)售。“只要是在2016年之前拿的地，現在基本上已經(jīng)沒(méi)房了。比如紅谷灘新區，一個(gè)新盤(pán)都沒(méi)有，只有中央香榭、聯(lián)泰天下悅的一些尾房在售。其次是限購與限售政策，導致炒房投機客迅速下降。不過(guò)，近兩個(gè)月來(lái)，南昌土拍市場(chǎng)土地供應量明顯增加，相信一年之后新盤(pán)會(huì )大量涌現，供給可以得到很大的緩解。”

記者了解到，南昌全市目前在售的樓盤(pán)大概有170多個(gè)項目，住宅項目約120左右，中心城區約60~70個(gè)項目，這些項目有很大一部分都是尾房，只有零星幾套新房在售。

據2018年1月3日南昌樓市庫存數據統計：住宅可售套數26403，非住宅可售套數45212。而另一組數據顯示：2017年南昌舊城改造點(diǎn)“全面開(kāi)發(fā)”，新增拆遷戶(hù)18647戶(hù)，也就是說(shuō)庫存量接近拆遷戶(hù)的量。如果算上在南昌工作的外地人，還有剛需，再加上改善用戶(hù)的二次入市，南昌基本處于“無(wú)房可賣(mài)”的節奏。

樓市各方之困

南昌樓市“三限”之后，給了“剛需”們一個(gè)喘息的機會(huì )。但事實(shí)上，“顧客是上帝”這句話(huà)“剛需”們并沒(méi)有體會(huì )到。

1月26日，記者在銀行采訪(fǎng)到一位40歲左右的購房者，他說(shuō)：房源好一點(diǎn)的就那么幾套，根本搶不到，只能選擇到九龍湖選購房子。但即使這樣，貸款也是遲遲辦不下來(lái)，“買(mǎi)第一套房時(shí)，我只交了錢(qián)，所有的手續都是置業(yè)顧問(wèn)負責。這次換房，置業(yè)顧問(wèn)只是跟我簽了個(gè)合同，其他事情都是我們自己去辦的。”

“全款優(yōu)先，貸款靠邊，公積金的站外面。”這是剛需購房者楊先生最近去買(mǎi)房的切身感受，“可購新房基本在新區，學(xué)區和生活設施都沒(méi)有完善，短期內不適合居住，而在紅谷灘和老城區這樣的中心區只能買(mǎi)二手房，房東百分之百是拒絕公積金貸款的。在以前，如果沒(méi)有特殊情況定金交了是不給退的。但如今南昌市場(chǎng)上，定金可能不僅能退，甚至還會(huì )雙倍奉還。也就是說(shuō)，現在房子難買(mǎi)，好房更難買(mǎi)，購房者不僅沒(méi)有被服務(wù)到位，而且還得四處奔波。”

據了解，房貸政策收緊以后，想依賴(lài)高杠桿買(mǎi)房的路，已經(jīng)逐一被堵死。而更甚的是，去年11月，在全國范圍內35個(gè)城市中，共有56家銀行分(支)行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，一些地方銀行繼續上浮首套房貸款利率。數據顯示，在35個(gè)城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升。讓人難受的是，在還能貸款的銀行中，放款速度比往常也慢了不少，一般都在一個(gè)月以上。

“開(kāi)發(fā)商備案也拉長(cháng)了貸款的時(shí)間過(guò)程。”江西銀行象南支行信貸部一位員工表示，“今年開(kāi)年，錢(qián)雖然松了很多，一套房貸款周期快的在10天內搞定，二套房估計要長(cháng)一些。不過(guò)，緊縮的貨幣和貸款政策基本不會(huì )變，首套房和二套房利率將繼續維持上浮的姿態(tài)。”也就是說(shuō)，房?jì)r(jià)雖然被強行“摁”住，但買(mǎi)房的成本卻大大提高了。銀行貸款利率從最初打9折，到9.5折，再到不打折，目前更是上浮10%，成本一路高開(kāi)高走。前段時(shí)間有人算了筆帳，以2017年10月新房和2016年10月新房?jì)r(jià)格為例比較，在南昌貸款70萬(wàn)元20年期買(mǎi)首套房，還款金額足足多出了10余萬(wàn)元。

此外，“茶水費”與“雙合同”問(wèn)題也浮出水面。“茶水費”原本是用于服務(wù)行業(yè)的“潛規則”費用，現在已滲透到了房地產(chǎn)行業(yè)，不少開(kāi)發(fā)商都會(huì )額外收取“茶水費”以應對“限價(jià)”。此外，隨著(zhù)2016年高價(jià)地陸續進(jìn)場(chǎng)，“房款+裝修款”進(jìn)行“雙合同”簽定，也成為開(kāi)發(fā)商解套的救命丸。“精裝修合同是一個(gè)活扣，政府在查這一塊的時(shí)候是有難度的，除非現場(chǎng)調研。”韓士專(zhuān)告訴記者，隨著(zhù)“限價(jià)”政策，2018年的“雙合同”將越來(lái)越普遍，“茶水費”越來(lái)越高。

調控下的矛盾

2017年，南昌交出了一份比較滿(mǎn)意的成績(jì)單，GDP突破5000億，同比增長(cháng)9%。此外，各大城建利好紛紛落地：南昌地鐵二號線(xiàn)首段通車(chē)、黃家湖快速路開(kāi)通、紅谷隧道運行、南昌站東廣場(chǎng)緊鑼密鼓施工……南昌城市的飛速發(fā)展也給樓市注入了強心劑。

根據房天下和安居客數據顯示，2017年南昌新房的均價(jià)在12173元/平方米，二手房房?jì)r(jià)在12048元/平方米。南昌房?jì)r(jià)沒(méi)有像合肥那樣忽的走高，也沒(méi)有像長(cháng)沙那樣嚴格控制，無(wú)論外界怎樣，它始終在以它的方式穩定增長(cháng)著(zhù)。

2017年全年，南昌最熱門(mén)的紅谷灘片區整體商品房報價(jià)漲幅為9.37%，其中超過(guò)20%漲幅的樓盤(pán)就有6家。截止到12月底，商品房整體報價(jià)為15561元/平方米，位列區域報價(jià)第三。“不過(guò)紅谷灘中心區現在基本無(wú)房可賣(mài)，所以漲幅不太明顯。”按照漲幅情況來(lái)看，漲幅較大的樓盤(pán)都集中在九龍湖片區，尤其是靠近地鐵2號線(xiàn)以及正在建設的4號線(xiàn)附近的樓盤(pán)，漲幅更加明顯;西湖區房?jì)r(jià)的核心依然圍繞著(zhù)朝陽(yáng)新城變化，整體報價(jià)為18015元/平方米，上漲12.06%，排名所有區域第一;青云譜區的商品房報價(jià)在2017年上漲14.75%，12月整體報價(jià)達到了13557元/平方米，多個(gè)項目漲幅超過(guò)20%，而這些項目大多位于地鐵3號線(xiàn)沿線(xiàn)以及未來(lái)2號線(xiàn)延伸線(xiàn)附近。

在這樣的大環(huán)境下，南昌對于樓市的發(fā)展，始終存在著(zhù)矛盾的聲音：土地出讓金與財政收入應該保持一種怎樣的關(guān)系?一般來(lái)講，土地出讓金是政府財政收入的重要來(lái)源，但如果財政收入過(guò)多的依附于土地出讓金將會(huì )削弱城市競爭力。國信證券的一份研究報告，統計了2016年全國25個(gè)省份的土地出讓金收入情況(剔除6個(gè)無(wú)數據的省份)，不少省份的土地出讓金占財政收入比重較大，占比超過(guò)30%的省份有14個(gè)，江西占比為75%，位列第一;重慶、江蘇、安徽超過(guò)60%，河南、浙江超過(guò)50%，湖南、河北、四川、山東、廣西等5省份超過(guò)40%，海南、廣東、天津等3省份超過(guò)30%。作為江西的省會(huì )城市，2017年全年南昌共計成交99宗經(jīng)營(yíng)性用地，面積達468.81萬(wàn)平方，攬金418億元。其中涉宅地塊72宗，面積有377.27萬(wàn)平方，總金額達375.33億元。

而另一個(gè)討論最多的話(huà)題是：該如何平衡房?jì)r(jià)與人才的關(guān)系?數據顯示，2016年南昌凈流入人口14.35萬(wàn)，2017年人口凈流入增速仍保持較快增長(cháng)。“路網(wǎng)的成熟與經(jīng)濟發(fā)展，會(huì )提升一個(gè)城市的吸引力。一個(gè)城市吸引力強了，人口就會(huì )凈流入。人口一旦凈流入，又會(huì )帶動(dòng)房?jì)r(jià)的走高，這是一直并存著(zhù)的矛盾。”王輝分析道，“如果從吸引人才的角度來(lái)講，政府應該在限購政策上撕開(kāi)口子。不過(guò)這也是一把雙刃劍，如何很好的平衡，還需要智慧與魄力。”