上周的一個(gè)下午，兩個(gè)哥們非拉我“線(xiàn)上豪賭”。

底注10W那種。

我知道這不對！

PONY馬開(kāi)辦的歡樂(lè )斗地主，玩家太多啦！

10W歡樂(lè )豆=10元

那兩位，不管什么爛牌都要搶地主，結果，沒(méi)出半小時(shí)，經(jīng)常拿好牌的我，存了小半年的豆子，清零了！PONY馬叫我充值，還好我微信零錢(qián)不足，于是趕緊找個(gè)借口退出了游戲。

隨便發(fā)了聲感嘆，“有錢(qián)了不起??！真嘚瑟！”

硬氣，是有底氣的。

這兩家伙在北濱路分別有兩套“富強牌”老房子。

1

1997年出廠(chǎng)的富強社區，以光榮退休而聞名于重慶。

從張貼出來(lái)的告示和朋友說(shuō)，套內補償單價(jià)接近2W起步！最近社區里的大爺大媽燥起來(lái)了，天天討論上哪里看房。

同樣燥起來(lái)的，我看到還有觀(guān)音橋附近，某小區拆遷補償價(jià)直追18000元/平。

相似猛操作的，還有坡區半島改造。

當然，以上都是引子。

我想說(shuō)的，不是拆遷，也不是棚改。

因為富強社區的牛，也不過(guò)是因為站在了江北的肩膀上...

拆遷補償單價(jià)，通常參照幾個(gè)要素：

• 他處的位置

比如富強牌，左手觀(guān)音橋，右手江北嘴，前方北濱路，對面解放碑。放在上海，中心區濱江附近的房子那是妥妥的10W/㎡！

老百姓都是看著(zhù)的，地段價(jià)值，是核心。

• 資源的聚集度

如果只有“地段”一個(gè)光桿司令，他的價(jià)值要打折扣，實(shí)際上，應該是要疊加學(xué)校、醫療、商業(yè)、交通等成熟配套資源，才珍貴。

就像富強這塊地。

• 預期

新區的土地樓面單價(jià)往五位數靠，房?jì)r(jià)往2靠，富強未來(lái)的預期，你覺(jué)得會(huì )是多少？

所以，在這些高成本拆遷的背后，我看到的，其實(shí)是城市中心價(jià)值保衛戰拉開(kāi)了序幕。

沖鋒號，或會(huì )在核心區新房“斷供”后吹響。

我很擔心一點(diǎn)，搬出去容易，再想搬回來(lái)，會(huì )非常難。

怎么理解呢？

2

有人觀(guān)察了其他城市，發(fā)現以繁華中心地段為圓心的房?jì)r(jià)體系，通常會(huì )出現一些類(lèi)似算術(shù)口訣的密語(yǔ)：

比如3：1，或者5：1

數字透露的意思是：

城市傳統中心地段往外，由近到遠，呈階梯狀分布！

內與外，呈現3：1或5：1

于是，我根據好地段+好產(chǎn)品+好的自然資源配套（例如濱江）相似性原則，作了個(gè)篩選，找了幾個(gè)。

• 杭州

城市核心，上城區，綠城新綠園，10年樓齡，目前二手房掛牌價(jià)71000元/平。

新設立的錢(qián)塘新區，目前的新房?jì)r(jià)格，均價(jià)20000-25000元左右

約3：1

• 上海

城市中心，黃埔濱江，華潤外灘九里，近10年樓齡，目前二手房掛牌價(jià)130000元/平

浦東機場(chǎng)南，臨港新城，新房均價(jià)26000元/平。

約6：1

• 深圳

老城中心，羅湖區，幸福里雅居，10年樓齡，目前二手掛牌價(jià)96000元/平。

北面的光明新區，新房均價(jià)在25000元左右。

約5：1

（房?jì)r(jià)來(lái)源于安居客與鏈家）

請注意，你不要拿中心區的老破舊去和新區的CEO比，那當然比不過(guò)。

而是拿近似質(zhì)素，近似資源附加的樓盤(pán)去比。

你會(huì )發(fā)現，雖然城市變遷，骨架伸展導致新區輩出，不乏十分強勢的新區，但是，當

• 同為高品質(zhì)住宅

• 同樣配套質(zhì)素好

同維度下，一定是中心區的房子比新區貴。

如果用中心區質(zhì)素較好的房子，去比新區的均價(jià)，一定是有幾何倍數才對！

3

關(guān)于居住邏輯的變遷。

我此前推演過(guò)重慶居住邏輯的變遷。

第1階段，叫地段驅動(dòng)

“寧要渝中一張床，不要江北一間房”。

這句口號，距今20多年了。

當城市規模不大，沉淀了N年時(shí)間的優(yōu)勢配套匯聚的中心，一定是最強勢的。

這時(shí)，人們偏執地段論。

第2階段，叫產(chǎn)品驅動(dòng)

隨著(zhù)人口增加、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要，城市必須要擴張。

更低密度、產(chǎn)品配置更高、樓間距更大的新房子，開(kāi)始出現，居住舒適度大幅提升！

比如棕櫚泉、藍湖郡等。人們開(kāi)始搬離中心區。

為什么要搬離？

擁堵？嘈雜？密集？在我看來(lái)，其實(shí)原因就一條：中心區沒(méi)有好房子，而新區有！

第3階段，叫地段+資源+產(chǎn)品驅動(dòng)

這，是接下來(lái)會(huì )發(fā)生的。

新興區發(fā)展成熟，人口大幅增加！但他有邊界，有城市通勤半徑束縛，有發(fā)展周期的不確定性。

與此同時(shí)，新區在不斷導入人口的時(shí)候，你會(huì )發(fā)現核心區遇到的擁堵、密集、嘈雜，極有可能在一些規劃不那么完美的新區發(fā)生。

并且，“配套跟不上，人住不進(jìn)去，沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐”的新區，還會(huì )形成“睡城”。

這時(shí)，很多的目光又會(huì )轉變。

咦？原來(lái)中心區是有現成的、不用等待的、生活想要的一切資源配套！

而且也有好房子了！

唯一的問(wèn)題，只是“貴”！

一個(gè)有趣的數據！

官方2017年發(fā)布的重慶人口預期：未來(lái)10年，主城區的目標是1200萬(wàn)人，而核心區需要減少70萬(wàn)人（減20%），拓展區要增加400余萬(wàn)人（增100%）！

隱含著(zhù)什么意思呢？

核心區居住密度將大幅減??！隨之而來(lái)，就是舒適性、品質(zhì)感的提升。

對于重慶而言，未來(lái)若干年，就會(huì )迎來(lái)城市居住邏輯的第三階段。

接下來(lái)，會(huì )發(fā)生上海、杭州、深圳那一幕嗎？

7:2，6:1，5:1？

4

在居住邏輯的第3個(gè)階段，選房要素，會(huì )變得比較聚焦：

• 距離城市中心的物理距離

• 景觀(guān)資源

• 樓盤(pán)品質(zhì)

• 小區環(huán)境

• 物業(yè)管理水平

• 戶(hù)型的尺度

攤開(kāi)重慶地圖，就會(huì )發(fā)現，新房逐漸枯竭的“兩江四岸”中心區域，南濱路、北濱路、江北嘴。一線(xiàn)濱江的地段，只要價(jià)格不離譜，在恰當范圍，只要品質(zhì)還不錯，就會(huì )熱銷(xiāo)。

某些區域，某些地段，沒(méi)新房了，也極難有新地了。余下的、僅有的、優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)只要價(jià)格合適，就成了適合買(mǎi)入的好房子。

我一直說(shuō)的分化，也是基于上述前提。那些居住體驗好的高品質(zhì)住宅，尤其是占據著(zhù)類(lèi)似于江北嘴、北濱路這類(lèi)地段的，后市，很有發(fā)展成奇貨可居的佼佼者。

隨著(zhù)樓市購買(mǎi)邏輯的不同的階段，核心地段+優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)VS一般地段+普通房產(chǎn)，價(jià)格差會(huì )越來(lái)越明顯，最終完成地段+資源+產(chǎn)品驅動(dòng)。

我的判斷，未來(lái)的商品房，會(huì )演變成小眾化，就是當剛需住房不再緊張以后，只剩下改善和品質(zhì)需求為主的市場(chǎng)。

這些房產(chǎn)的接盤(pán)者，會(huì )偏向于高凈值人群，他們追求漂亮的景觀(guān)，追求對資源的占有，追求更好的居住體驗，當然，還有尺度感。

上文中舉的例子，上海、深圳、杭州，都已經(jīng)有了分化，重慶，還遠嗎？

當年日本為了控制東京的人口，修了新干線(xiàn)，兩個(gè)小時(shí)直通大阪，希望東京的人去大阪，結果完全相反，大阪的人都跑到東京來(lái)了！

兜兜轉轉，當年城市骨架完成搭建，區域格局逐漸定型，中心的優(yōu)勢，會(huì )凸顯。

到那個(gè)時(shí)候，不可能復制增加的，自然變得珍貴。

這就是重慶中心區某些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的趨勢，你認為呢？

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