一、重慶炒房團全軍覆滅

珍惜資金，遠離重慶!

一個(gè)多月前，得知黃市長(cháng)因工作調動(dòng)要離開(kāi)重慶，江浙一帶和上海北京的炒房團聞風(fēng)而動(dòng)，組團“打飛的”準備去重慶撈一把。特別是聽(tīng)了某“網(wǎng)紅”作家的忽悠，說(shuō)重慶房?jì)r(jià)要大漲，更是像飛蛾撲火一樣蜂擁而至。

元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周內，據統計，重慶樓市的成交量超過(guò)去年2月和7月全月的成交量?？梢?jiàn)，確實(shí)有人想豪賭一把。

草哥的一位朋友也是不聽(tīng)我勸告，堅決要去冒這個(gè)險，一口氣買(mǎi)了三套。前幾天還得意洋洋地跟我說(shuō)，他一個(gè)多月前買(mǎi)的，現在每套已經(jīng)漲了40-50萬(wàn)了，1月13日，他又剛網(wǎng)簽了一套。

但是，昨天他卻對我說(shuō)欲哭無(wú)淚，為什么?因為重慶出房產(chǎn)稅修訂政策了。

1月13日，重慶市政府下發(fā)市長(cháng)令，修訂原來(lái)的房產(chǎn)稅征收條例。重慶財稅部門(mén)說(shuō)，針對近期重慶主城房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的異?，F象，遏制“炒房”牟利行為，從2017年1月14日起，將原來(lái)執行的對無(wú)戶(hù)籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購第二套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅，調整為在重慶沒(méi)有這三個(gè)條件的外地人，新購首套及以上的普通住房征收房產(chǎn)稅。

草哥這位朋友雖然搶在14日之前網(wǎng)簽了那套房子，躲開(kāi)了房產(chǎn)稅的征收，但是可以確定的是，基本沒(méi)人會(huì )接盤(pán)了。因為這次修訂針對的“三無(wú)”人員，是從第一套就開(kāi)始征收，這堵住了很多外地的炒作者，也會(huì )打消很多人去重慶炒房的念頭，因為你不知道下一步會(huì )不會(huì )提高房產(chǎn)稅率。

而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同，重慶是跟著(zhù)房子走，只要征收過(guò)一次，以后就一直要征收。接盤(pán)者不管是重慶當地人還是外地人都是如此。如果你是購房者，你是會(huì )從炒房者手中接手一套每年要繳納不少房產(chǎn)稅的房子，還是會(huì )從開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)一套沒(méi)有任何房產(chǎn)稅的新房?重慶的這一招，可謂打中了炒房者的七寸，具有非常大的殺傷力，不僅增加了持有房產(chǎn)者的成本，而且還打壓了二手房的炒作土壤。

可見(jiàn)，當局控制房?jì)r(jià)的辦法還是很多的，關(guān)鍵看跟不跟你較真。

炒房團就是這樣死的

浙江人很聰明，他們去重慶炒房有三個(gè)盤(pán)算：

第一，黃市長(cháng)在重慶調控房?jì)r(jià)，重慶的房?jì)r(jià)確實(shí)是一個(gè)價(jià)值谷地，有炒作的空間。

第二，黃市長(cháng)離職是因為年齡到點(diǎn)，并沒(méi)有安排新更高職務(wù)，聯(lián)想到重慶的歷史和風(fēng)波，有人會(huì )認為這是對黃施政的否定，控制房?jì)r(jià)也將被否定。

第三，黃市長(cháng)走了，新市長(cháng)來(lái)了，新市長(cháng)要財政收入，要政績(jì)，要GDP，房地產(chǎn)還是捷徑，放開(kāi)房地產(chǎn)調控就是可能。

第四，盡管有了中央經(jīng)濟工作會(huì )議不準炒房的說(shuō)法，房地產(chǎn)的轉變是很困難的，各方都在阻止，最起碼房地產(chǎn)稅的出臺是不可能的，炒房的路子沒(méi)有被完全堵死，甚至還會(huì )是越調越高，炒房還可能有一把機會(huì )。

第五，浙江人聰明，他們炒房就是打短線(xiàn)，把價(jià)格炒上去，他們就趁機出貨，賺一把就走。他們可能認為中央出臺房地產(chǎn)稅可能還需要一到兩年的時(shí)間，還能有機會(huì )炒一把。

重慶炒房團這么快就覆滅了，因為他們犯經(jīng)驗主義，認為中國還原來(lái)的中國，中國還是房地產(chǎn)的中國，連老大說(shuō)了”房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的“也當成耳旁風(fēng)，認為那棒房地產(chǎn)的兄弟能頂得住，地方政府也能頂得住。

我跟這位朋友說(shuō)，你如果是自有資金，而且不等著(zhù)急用，就慢慢留著(zhù)吧，目前幾年是很難看到大幅上漲了，你可以打持久戰，先出租出去收點(diǎn)租金。真正欲哭無(wú)淚的是那些利用高杠桿、高成本借錢(qián)的炒房者，他們本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，沒(méi)想到重慶方面把接盤(pán)俠給擋在外面了，時(shí)間成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投資失敗爛尾在重慶了。

除了修訂房產(chǎn)稅征收外，重慶還有其他狠招，比如加強主城區商品房預售管理，要求無(wú)合理理由不得定高價(jià)或漲價(jià)，針對個(gè)別樓盤(pán)擅自漲價(jià)現象，還公開(kāi)了舉報違規銷(xiāo)售電話(huà);還將與金融機構聯(lián)動(dòng)，對“三無(wú)”人員在渝“炒房”不予辦理貸款。既不讓漲價(jià)，又不辦理貸款，這是把炒房者的預期和金融工具都給限制死了，最近這一波來(lái)炒房的，恐怕全部要被套牢了，就當為重慶人民做點(diǎn)貢獻吧。

在目前這樣的大背景下，還有人會(huì )去賭房?jì)r(jià)上漲，我批評這些朋友，作為職業(yè)炒房客，你不看草哥的文章就算了，難道你們連人民日報也不看嗎?一點(diǎn)政治覺(jué)悟都沒(méi)有。

黃市長(cháng)治理下的重慶樓市，是被全國人民當作楷模，被輿論稱(chēng)做“業(yè)界清流”的;黃市長(cháng)調控房地產(chǎn)的“三寶”：增供應、控價(jià)格、強保障，是被當作經(jīng)驗推廣的。如今黃市長(cháng)要走了，作為接任者，會(huì )輕易讓房?jì)r(jià)爆發(fā)式增長(cháng)?如果真發(fā)生了這樣的事情，新市長(cháng)的臉面往哪里擱?在重慶市民眼里會(huì )怎么看待?這可不只是打臉的事情，而且很可能會(huì )被當作一個(gè)控制房?jì)r(jià)不力的重大事件。

所以，作為新市長(cháng)，只會(huì )加強房?jì)r(jià)控制。草哥朋友葉檀博士曾經(jīng)寫(xiě)文章評價(jià)說(shuō)：黃奇帆走了就可以到重慶炒房了?別做夢(mèng)了!黃奇帆先生離開(kāi)重慶，絕不意味著(zhù)后任會(huì )放任房?jì)r(jià)在短期內大幅上漲，透支未來(lái)發(fā)展空間。誰(shuí)這么做，誰(shuí)就是重慶發(fā)展的罪人，哪個(gè)官員也承擔不起這樣的罪責。

而且，不久前閉幕的中央經(jīng)濟工作會(huì )議中，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展是當做政治任務(wù)提出來(lái)的。會(huì )議提出，“綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制”。老大還表態(tài)說(shuō)：房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。

在這樣的大背景下，新來(lái)的張市長(cháng)會(huì )輕易讓房?jì)r(jià)上漲嗎?在張市長(cháng)的第一次政府工作報告中，堅決遏制炒房是被寫(xiě)進(jìn)重慶市政府工作報告的。張市長(cháng)還表示，將加強市場(chǎng)執法監管，堅決遏制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。

從客觀(guān)因素來(lái)看，重慶的房?jì)r(jià)也不具有炒作的條件。重慶有全國最大規模的公租房，所有人只要在重慶交半年社保就能申請，5年后可按政府定價(jià)購買(mǎi)。

而且，重慶有無(wú)限的土地供應。重慶面積8.23萬(wàn)平方公里，北上廣深四個(gè)城市合計的總面積也只有3.22萬(wàn)平方公里，重慶市的面積比北上廣深四大城市合起來(lái)的總面積還要大1倍以上。

長(cháng)期看，重慶房?jì)r(jià)享受全國平均漲幅是有可能的，但如果想短期內猛炒暴漲，基本不太現實(shí)。所以，如果你有閑錢(qián)，還是珍惜現金，遠離重慶吧!!

二、為什么不要去重慶炒房?

撰文| 張銀銀 來(lái)源：“杠桿游戲”

很多文章喜歡說(shuō)公租房保證了重慶房?jì)r(jià)穩定，贊同一部分。根本上，重慶的房?jì)r(jià)不算高，因為重慶是個(gè)太特殊的地方。

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重慶已經(jīng)是內地省級行政單位中城鎮化率最高的;同時(shí)，重慶在全國特大超大城市里，人均居住面積，超過(guò)30平米，也是最高;此外，重慶人均GDP，排內地省級行政單位第二(內蒙第一)。

另一方面，重慶真的又是極其特殊的地方，大城市+大農村的格局，這是任何一個(gè)直轄市、副省級城市沒(méi)有遇到的。一些城市會(huì )說(shuō)自己也有百級萬(wàn)的農民啊，但重慶有的是千萬(wàn)級的農民。其中，恢復直轄后，從四川省劃入14個(gè)國家級貧困區縣。不少城市的區劃總計都不到14個(gè)區縣吧?

重慶的工業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于最關(guān)鍵時(shí)候，金融和高端服務(wù)業(yè)發(fā)展也處于最微妙的蛻變階段。稍微清醒一點(diǎn)的主政者就會(huì )明白，于重慶而言，房地產(chǎn)不能成為干擾。

截至2015年8月底，重慶市累計規劃建設公租房總建筑面積4475萬(wàn)平方米，共69.22萬(wàn)套。按照一戶(hù)兩口計算，這可以解決140萬(wàn)人的體面居住。必須說(shuō)一點(diǎn)，重慶有38個(gè)區縣，這近70萬(wàn)套公租房，大半位于主城區。

從制度設計上，因為不允許進(jìn)入市場(chǎng)流通，毫無(wú)溢價(jià)空間，重慶公租房的尋租空間是最小的，完勝其他地方的經(jīng)適房、廉租房、限價(jià)房等保障性住房制度。

有了如此大體量的公租房，對于穩定民心意義確實(shí)很大。

渝東北、渝東南不敢說(shuō)，至少在重慶大都市區(主城區+城市發(fā)展新區)的農村，除了真沒(méi)必要買(mǎi)房的，大部分農民家庭在城鎮(主城或所在郊區城區、鎮)都有一套房子。

也就是說(shuō)，就算沒(méi)有公租房，未來(lái)重慶大都市區內農村居民、本地大學(xué)畢業(yè)生的購房需求真沒(méi)有想象中的大。

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很多觀(guān)點(diǎn)說(shuō)，重慶的發(fā)展和低地價(jià)、低成本優(yōu)勢有關(guān)。所以未來(lái)主政者應該不允許重慶房?jì)r(jià)過(guò)高。這個(gè)分析是有一定道理的，重慶這個(gè)發(fā)展階段，這是必然，這和我國改革開(kāi)放走過(guò)的路是一致的。就像深圳、廣州，以及整個(gè)珠三角當初之于香港，不也一樣。

這就是經(jīng)濟規律和世界經(jīng)濟分工的結果。

整個(gè)中國，除了極少數城市，其實(shí)依舊在享受相對低成本優(yōu)勢和產(chǎn)業(yè)鏈、工業(yè)體系相對成熟的優(yōu)勢。中西部地區，隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和內地的開(kāi)放，必然有一批地方會(huì )更早、更快、更好承接沿海和世界需求。

很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再沒(méi)有一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，一定就貴，甚至工業(yè)用地指標、可用土地已經(jīng)少到無(wú)以復加。如果有大工廠(chǎng)愿意來(lái)，哪怕廣州也有大把的地可以供應。富士康不是就去了嗎?

所以，重慶近10年的經(jīng)濟表現表明，低成本優(yōu)勢是中國的共性，重慶只是不例外。一個(gè)階段有一個(gè)階段的情況。

處于一帶一路和長(cháng)江經(jīng)濟帶交匯處的重慶，地理上也是西部最靠東，還有長(cháng)江，又是直轄市。不僅體量上是中西部最大的工業(yè)城市，工業(yè)體系和門(mén)類(lèi)自抗戰后也是中西部城市里最完備的，還有單個(gè)城市最多的農民和農民工。

在我國政經(jīng)版圖上，重慶成為內陸很特殊的城市，哪怕在最落魄的地級市時(shí)代，吃老本也是我國六大工業(yè)城市。

上文這些因素決定了，重慶未來(lái)房子的需求注定還很大，重慶維持較高土地出讓面積是對的，重慶地多也有這個(gè)能力。其實(shí)我國大城市都有能力供給更多土地，關(guān)鍵是愿意否。

同時(shí)，如上文言，重慶的市情決定了，未來(lái)一些年，起碼一半房子需求，不是現有的城市居民，而是本地及外地來(lái)的農民工、非特別高端的本外地大學(xué)畢業(yè)生。所以，重慶首先需要解決的是這部分人的城市落地。

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現在重慶情況似乎發(fā)生了變化。不過(guò)，重慶房?jì)r(jià)漲不漲，怎么漲，根本上是大勢決定的。

2016年重慶主城區房?jì)r(jià)的漲幅，也是近幾年來(lái)最高的。不過(guò)很有意思，外界或許不知道，2016年重慶主城區各大板塊的價(jià)格，其實(shí)也只是回到2012年前后重慶房?jì)r(jià)最高的時(shí)候。折騰4年，房?jì)r(jià)還在當初那個(gè)原點(diǎn)。個(gè)別地區略高過(guò)當年。

不知道聽(tīng)到這句話(huà)，那些外地新來(lái)的投資客，感到后怕否。

另外，重慶的房地產(chǎn)體量真的太嚇人。

重慶市統計局的數據顯示，2016年1-11月，重慶新建住宅銷(xiāo)售面積增長(cháng)17.1%?？梢怨浪?016年，重慶僅僅主城區的新建住宅成交面積，就可以比整個(gè)武漢市。

整體上，重慶補漲一些不奇怪，問(wèn)題是持續多久，怎么個(gè)漲的節奏。所以，在重慶炒房需要技巧。至于賣(mài)房和炒房的人，各懷鬼胎，就不多說(shuō)了。

網(wǎng)友評論

@老畢2014：千萬(wàn)別信那些所謂的炒房團，都是開(kāi)發(fā)商瞎編的，根本就沒(méi)有的。

@呵哈大笑：我的兩室在12月賣(mài)了，本來(lái)準備買(mǎi)新的大點(diǎn)的最好是洋房改善下居住環(huán)境，也是在巴國城附近看了兩三周了，吐血，好點(diǎn)的房子基本漲了10~20%，準備穩幾個(gè)月，等跌點(diǎn)再下手。

@重慶哈爾：現在賣(mài)房是個(gè)好機會(huì )。

@天天天藍1012：我就是外地來(lái)的購房的，我在融景城買(mǎi)了幾套，在照母山買(mǎi)了花園洋房，沒(méi)辦法，我所在的城市限購，江北嘴一代即便不漲我就收租子咯，反正房租還行。

@cccmmmmccc：我個(gè)人判斷，本地人現在不買(mǎi)，將來(lái)就是接盤(pán)俠。這么便宜的房子，在地價(jià)不斷上漲的形勢下，沒(méi)有跌的道理。

@獨傘的小婧：說(shuō)白了，我們重慶跟本就和北上廣，甚至成都不一樣。我們是分區域發(fā)展，主城就是幾個(gè)區組成的，而且每個(gè)區還不小，又不是像那些一樣一環(huán)二環(huán)，根本不可能出現深圳那種情況。

@tianyongd2012：對于重慶的房?jì)r(jià)，如果不是別有用心的人，就請大家冷靜下來(lái)好好思考一下，房?jì)r(jià)上漲的基本條件和必要條件是什么?重慶具備這些條件嗎?重慶能與北上廣深相比嗎?甚至連成都都不能比，不要說(shuō)我為成都人說(shuō)話(huà)哈，實(shí)際情況就是這樣，大家可以看看重慶一年能讓多少外來(lái)人口安居重慶?這波房?jì)r(jià)小幅上漲也許是受很多人一直認為黃市長(cháng)走了重慶的房?jì)r(jià)肯定要漲的思維影響，二是不排除中介和開(kāi)發(fā)商利用人們的這種心理哄抬房?jì)r(jià)，但可以肯定的講，這種上漲的勢頭馬上就要下來(lái)回歸正常。更多精彩內容，請點(diǎn)擊http://t.kanshangjie.com/r4

@樂(lè )緣889：買(mǎi)房的人一定要冷靜別沖動(dòng)，這些天都是某些房地產(chǎn)商叫人來(lái)瘋玩模式，想炒出轟轟烈烈的面前收錢(qián)，不要中計了。