隨著(zhù)調控的持續深入，蘇州樓市逐漸趨穩，土地市場(chǎng)也得到了控制，但去年至今也誕生了大批高價(jià)地塊。隨著(zhù)這批地塊集中入市，蘇州的房?jì)r(jià)格局將會(huì )發(fā)生改變，購房者買(mǎi)房或將面臨“被高端”。

　　鄉鎮樓面價(jià)超越園區

　　7宗限價(jià)地塊4宗進(jìn)入一次報價(jià)，住宅用地溢價(jià)率均在50%以?xún)?mdash;—從雞年的首場(chǎng)土拍結果來(lái)看，蘇州土地市場(chǎng)相對溫和，也夯實(shí)了未來(lái)的房?jì)r(jià)格局。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調控收緊的背景下，在政府的設置引導下，蘇州土地市場(chǎng)“高溫”得到了控制。不過(guò)，在“降溫”過(guò)程中，“面粉”貴過(guò)“面包”已不鮮見(jiàn)，就連曾經(jīng)在人們眼中“遠到?jīng)]朋友”的郊區板塊、鄉鎮板塊的地價(jià)也已高達萬(wàn)元。據統計，2016年至今，蘇州誕生了46宗（不含吳江區）樓面價(jià)過(guò)萬(wàn)地塊，包含純住宅用地及商住混合用地。其中，樓面價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡以上的有32宗，超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的有14宗，超過(guò)3萬(wàn)元/㎡的有4宗。如果從2015年下半年開(kāi)始計算，這一數據更加驚人。

　　值得關(guān)注的是，多個(gè)板塊的樓面價(jià)超過(guò)了園區——木瀆去年拍出的2宗地塊，樓面價(jià)均超2萬(wàn)元/㎡；相城漕湖、黃埭的樓面價(jià)突破1.7萬(wàn)元/㎡；甪直的接近1.5萬(wàn)元/㎡……即使是同樣在調控升級后的土拍上，雞年剛拍出的滸關(guān)地塊和科技城地塊，樓面價(jià)也比1.4萬(wàn)元/㎡的園區東興路地塊高出了2000、3000元/㎡。

　　記者走訪(fǎng)了解，這些高價(jià)地塊已陸陸續續啟動(dòng)，部分計劃今年入市，屆時(shí)偏遠地區可能會(huì )涌現眾多2萬(wàn)+、3萬(wàn)+樓盤(pán)。而目前，位于園區湖東的蘇州唐寧府，在售洋房?jì)r(jià)格為41000-43000元/㎡，其他房源價(jià)格在3字頭；位于古城優(yōu)質(zhì)地段的仁恒公園世紀，在售房?jì)r(jià)大約36000-38000元/㎡，具體一房一價(jià)。同板塊的海胥瀾庭在售建筑面積約108-167㎡房源，房?jì)r(jià)約35000-36000元/㎡，也是一房一價(jià)；高新區獅山板塊的樓盤(pán)，價(jià)格大都處于2字頭和3字頭；相城區中心板塊基本在1字頭和2字頭……湖東某樓盤(pán)表示，相比高價(jià)地項目而言，基礎設施、教育資源等配套都比較優(yōu)質(zhì)的園區盤(pán)，性?xún)r(jià)比還是很高的。

　　購房者將面臨“被高端”

　　“孩子慢慢大了，我們想換一個(gè)總價(jià)在200萬(wàn)以?xún)鹊?20平米左右的三房。但是看了一圈，發(fā)現可選擇的不多。”有換房計劃的徐女士告訴記者，他們想換個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的小區，但是符合心中條件的要么位置很偏，要么沒(méi)有什么配套，感覺(jué)和前幾年買(mǎi)房相比，房?jì)r(jià)高了很多，可選擇的余地卻很小。

　　其實(shí)，無(wú)論市場(chǎng)環(huán)境如何轉變，購房需求還是存在的，但由于限購限貸后的購房資格十分珍貴，購房者會(huì )反復斟酌，挑選一個(gè)符合自己心理預期的樓盤(pán)。此外，買(mǎi)房是人生大事，越來(lái)越高的購房成本也迫使購房者買(mǎi)房更加謹慎。

　　“‘面粉’價(jià)格攀高，催生‘面包’價(jià)格上漲，住宅高端化將是蘇州樓市未來(lái)的一大趨勢。”在業(yè)內看來(lái)，高價(jià)地將倒逼房企打造溢價(jià)能力更強的中高端產(chǎn)品，屆時(shí)可能連人們眼中的“不毛之地”，也將會(huì )走上由剛需向改善、高端住宅轉變的道路。這也就意味著(zhù)，隨著(zhù)這批高價(jià)地塊項目集中上市，購房者可能會(huì )面臨“被高端”。

　　“依據當前的樓面價(jià)估算，未來(lái)的蘇州房?jì)r(jià)將呈現‘235’格局，即剛需房2字頭，普通改善3字頭，高端豪宅5字頭。”某房企營(yíng)銷(xiāo)總監如是預測。

　　調控期間或現購房良機

　　調控作用下，熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)逐漸趨穩。近日，國家統計局發(fā)布的2017年1月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，一二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比基本止漲，三線(xiàn)城市走勢總體平穩。而江蘇納入統計的南京和無(wú)錫也均呈現下滑趨勢。雖然蘇州不在此統計范圍，但從近期的市場(chǎng)及民間數據來(lái)看，蘇州房?jì)r(jià)走勢平穩。

　　“政策面從嚴執行，2017年蘇州樓市進(jìn)入調整期已成共識。”機構人士表示，今年房?jì)r(jià)可能會(huì )有變動(dòng)，但幅度不會(huì )大。對自住者而言，遇到合適的房源，又在能力承受范圍之內，該出手時(shí)就出手；對投資者而言則要謹慎，因為投資一般都是二次及以上購房，首付要五成甚至八成，銀行杠桿撬動(dòng)不高，預計短期內投資回報率不高，可能還要承擔房?jì)r(jià)變動(dòng)引發(fā)的風(fēng)險。

　　資深業(yè)內人士周先生認為，調控期間或許是自住型置業(yè)者的購房好時(shí)機。一方面，調控效應凸顯，蘇州樓市回歸理性，購房者看房時(shí)間充足，可精心挑選自己滿(mǎn)意的房源。另一方面，房?jì)r(jià)漸趨穩定，甚至有樓盤(pán)加大了優(yōu)惠力度，此階段買(mǎi)房相對處于“低點(diǎn)”。更重要的是，隨著(zhù)2016年的大批高價(jià)地上市，購房選擇余地可能會(huì )更小，甚至“心有余而力不足”。