從三里屯village、上海新天地、南京1912到北京世貿天階，越來(lái)越多精品商業(yè)街成為商業(yè)新高地。

選址商圈，如何搶占先機，又不成為炮灰？

有人憑膽識，跟人擠風(fēng)口。

有人憑經(jīng)驗，看風(fēng)向。

有人憑科學(xué)，看大數據。

最近內參君就組織眾老板們實(shí)操了一次，讓我們邊看鋪邊分析，哪些才是選址時(shí)的關(guān)鍵指標。

首先看戰略意義

餐飲業(yè)經(jīng)常會(huì )提到星巴克的選址。

決定星巴克是否進(jìn)入一個(gè)區域的關(guān)鍵因素是人群。

星巴克的目標人群是受過(guò)高等教育的中高收入人群，因此它們會(huì )先對人口進(jìn)行測算分析，這種目標客群是否足夠。

說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，但如果真要去一個(gè)商圈開(kāi)店，實(shí)地選址時(shí)具體都該看什么條件和要素，從而測算目標客群呢？

比如位于米字架高鐵樞紐中心的匯藝·銀河里精品商街。

自貿區、高鐵站、城市新中心……從大勢來(lái)看，匯藝·銀河里所在區位優(yōu)勢很明顯。

芙蓉巷成都名小吃創(chuàng )始人吳少輝在現場(chǎng)看過(guò)后總結：對于上升期的餐飲品牌來(lái)說(shuō)，優(yōu)先卡位布局高鐵商圈，有戰略性意義。

“我在這個(gè)區域觀(guān)察過(guò)，周邊寫(xiě)字樓很多，對精品簡(jiǎn)快餐類(lèi)項目來(lái)說(shuō)是利好。平安、移動(dòng)、恒大、金茂、今日頭條、鄭州報業(yè)集團都在上面寫(xiě)字樓辦公，單棟寫(xiě)字樓四五千人，在中午會(huì )是強大的消費力。”

“考慮到周邊寫(xiě)字樓和住宅入住率，從長(cháng)遠來(lái)看，我們的品牌在銀河里布個(gè)點(diǎn)，是個(gè)戰略選擇。”

再看配套生態(tài)和到達便利性

在“祖母的廚房西餐廳”河南區聯(lián)合創(chuàng )始人張磊看來(lái)，項目的配套生態(tài)和到達便利性很重要。

當天在現場(chǎng)考察時(shí)，他看到星巴克、瓦庫茶館和上井日料都已經(jīng)進(jìn)駐一路之隔的海匯中心。也了解到，銀河里也有一批優(yōu)質(zhì)品牌敲定意向。“這里的區位和商圈商業(yè)價(jià)值不言而喻，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項目是稀缺品，未來(lái)潛力很大。”

考慮到品牌自身的發(fā)展情況，他認為對于自己來(lái)說(shuō)，在河南區的第4家店布局到高鐵商圈，是個(gè)不錯的選擇。

“希望能多一些聚客能力強，在河南有號召力的強IP進(jìn)駐。畢竟做西餐廳，人員食材成本高翻臺率又低，精準客流的到達很關(guān)鍵。”他說(shuō)。

怎么看？數樓，數紅綠燈，算距離……

在匯藝·銀河里周邊：

有匯藝萬(wàn)怡酒店、天鵝城、雅樂(lè )軒等14座四星級及以上的酒店；

有文化產(chǎn)業(yè)大廈、雙子塔、綠地之窗、亞新廣場(chǎng)等32座商務(wù)寫(xiě)字樓；

有建業(yè)天筑、海馬公園、綠地新里盧浮公館等28座高端住宅小區；

距離高鐵鄭州東站直線(xiàn)距離830米，車(chē)程1.2公里，經(jīng)過(guò)3個(gè)紅綠燈口……

再從入住率和白領(lǐng)午餐看商機

外婆魚(yú)主題餐廳創(chuàng )始人王翠云“從細節看商機”。

比如，她選址看氣場(chǎng)，“選址首先我要感覺(jué)舒服。”站在匯藝·銀河里2000平的天幕下，王翠云說(shuō)，“我就喜歡這種大氣的空間，沒(méi)有壓抑感，舒服。”

王翠云的“外婆魚(yú)主題餐廳”人氣很旺，正在尋找地址開(kāi)新店。之前，她想開(kāi)在大人流的成熟型購物中心里，這一次，她想進(jìn)駐這種新興高鐵商圈的精品商業(yè)街，看重的其實(shí)是這個(gè)區位的未來(lái)。

她從兩個(gè)細節看商機。

看企業(yè)入駐率

她在看“文化產(chǎn)業(yè)大廈”寫(xiě)字樓里面的進(jìn)駐企業(yè)。

“這個(gè)場(chǎng)還是挺有亮點(diǎn)的。樓上寫(xiě)字樓每天有那么多企業(yè)白領(lǐng)。這個(gè)是基礎保障。如果開(kāi)起來(lái)，附近的居民也會(huì )被吸引來(lái)。除此之外，萬(wàn)怡酒店平常參會(huì )的人，劉老根大舞臺看演出的人，加班頻率高的地產(chǎn)/傳媒的員工，對于周末消費和晚上消費會(huì )是利好。”

看白領(lǐng)們如何吃飯

匯藝·銀河里雖然有很多寫(xiě)字樓，但是缺少餐飲配套。有些公司配備了餐廳，大多數仍然是叫外賣(mài)，或者到周邊其它街區就餐。

這讓王翠云非?？春脜R藝·銀河里，“餐飲是做人的生意，有這么多人，難道還怕沒(méi)有生意？”

王翠云個(gè)人更喜歡靠北帶巨大的落地窗的位置。“二樓我看過(guò)一個(gè)位置，帶大落地窗的鋪位會(huì )讓我們餐廳適合做場(chǎng)景營(yíng)造，‘大落地窗＋開(kāi)闊夜景’對注重情調的80、90后們應該會(huì )有吸引力”。

當然，王翠云也不是純粹的感性。匯藝·銀河里有新商業(yè)街的優(yōu)勢，整個(gè)地下三層都是停車(chē)場(chǎng)，停車(chē)會(huì )比較方便。而且物業(yè)全部自持，這個(gè)會(huì )避免一些潛在的產(chǎn)權糾紛（比如一個(gè)200平的鋪產(chǎn)權歸好幾個(gè)小業(yè)主所有）。

搶位下個(gè)5年，你準備好了嗎？

聽(tīng)了上述老板們實(shí)地考察的心得，是不是對這個(gè)項目有了更深刻的認識呢？

內參君還想強調的一點(diǎn)是，現階段，該區域內餐飲需求外流嚴重。白領(lǐng)們中午只能吃沙縣、刀削面等小吃，想吃點(diǎn)有品質(zhì)的選擇困難，高規格的商務(wù)宴請和合作接待更無(wú)從談起。

一路之隔、率先入駐高鐵片區的星巴克工作日永遠人滿(mǎn)為患，人們對優(yōu)質(zhì)餐飲項目的渴求也可見(jiàn)一斑。

而匯藝·銀河里專(zhuān)門(mén)針對這種消費痛點(diǎn)，定位以餐飲為核心。在規劃的業(yè)態(tài)中，餐飲占比60%以上（主要為咖啡輕餐、商務(wù)餐飲、時(shí)尚餐飲），同時(shí)輔以親子、體育、休閑娛樂(lè )等配套業(yè)態(tài)。

在這輪關(guān)乎品牌下個(gè)5年的搶位戰中，你準備好了嗎？