現在把你綁死在地產(chǎn)上，不準你跑，以后開(kāi)始收你房產(chǎn)稅，你猜會(huì )怎樣？

中國內地的房市，在2017年的確走到了一個(gè)拐點(diǎn)。過(guò)去的一線(xiàn)城市，京廣深滬，房子現在幾乎是不讓人買(mǎi)賣(mài)，房?jì)r(jià)稍微次一檔的城市，現在也開(kāi)始啟動(dòng)限購、限售。比較極端的情況包括了保定這樣宣布拿到房本10年不能賣(mài)的城市。而全國的整體情況又是如何呢？

據新聞報道：目前，全國已有超過(guò)30個(gè)城市開(kāi)啟“限售”：成都、廈門(mén)、福州、青島、杭州、珠海、惠州、揚州、南京、無(wú)錫、長(cháng)沙、保定……后續的限購城市可能會(huì )達到50個(gè)，并且限購的趨勢是在向著(zhù)三西線(xiàn)城市蔓延。

其實(shí)，只要我們稍微觀(guān)察一下近段時(shí)間房?jì)r(jià)上漲最兇猛，以及限購搞得最嚴格的區域，然后把這些地區在地圖上標注出來(lái)，就會(huì )發(fā)現一幅完美的中國城市地圖。這幅城市圖上最明顯的標志，就是一線(xiàn)城市為核心的城市集群，這些房?jì)r(jià)很高的大城市，連同周邊房?jì)r(jià)不斷上漲的中小城市，構成了城市群的格局。

這個(gè)格局是由市場(chǎng)自然形成還是有人從中做局？顯然，在中國房市這樣一個(gè)高度非市場(chǎng)化，受到調控和政策嚴重影響的市場(chǎng)，任何市場(chǎng)動(dòng)向的背后都有一只碩大的手在暗中操作。把這些現象歸結為由市場(chǎng)自發(fā)行形成，只能說(shuō)是在自我安慰，自欺欺人。

那么，中國的一線(xiàn)城市群，以及形成價(jià)格階梯的房?jì)r(jià)，背后的布局人是誰(shuí)呢？來(lái)讀一則新聞報道：

根據某知名財經(jīng)報紙的報道，目前城市群的開(kāi)發(fā)邏輯，已經(jīng)成為了房企布局和投資的核心策略。截至去年，中國城鎮化率達到56%，而依照國際慣例，城鎮化進(jìn)入50%以后，會(huì )開(kāi)啟第二階段，也就是大城市群的布局將取代個(gè)別一線(xiàn)城市獨大的局面。換言之，城市群落將取代零星的城市“點(diǎn)”，成為未來(lái)中國城市的趨勢。

這些所謂的城市群包括哪些地方呢？據《中國城市群發(fā)展報告》，從經(jīng)濟、人口、社會(huì )、文化等方面衡量，中國城市將分為京津冀、長(cháng)三角、珠三角、山東半島、中原經(jīng)濟區、成渝地區等六大城市群。

在這當中京津冀、長(cháng)三角、珠三角屬于第一梯隊，即是一線(xiàn)城市群，房?jì)r(jià)理應最高。山東半島、中原經(jīng)濟區、成渝屬于第二梯隊。并且，在同一個(gè)城市群內，未來(lái)主要城市的房?jì)r(jià)差距將不斷縮小。

城市化的“以面代點(diǎn)”成為未來(lái)趨勢，但目前在一個(gè)城市群落里面，中心城市和周邊衛星城無(wú)論在平均房?jì)r(jià)、城市建設、醫療教育資源、就業(yè)機會(huì )方面，都有巨大的差距。要想形成所謂的城市群落，就必需要彌合這種差距，降低一線(xiàn)大城市的房?jì)r(jià)是不可能的，最可能的路徑就在于提升周邊小城市的房?jì)r(jià)。

房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商顯然是“春江水暖鴨先知”，對于未來(lái)城市發(fā)展的這個(gè)趨勢自然是了然于心，并且開(kāi)始了資本布局。據報道，在長(cháng)三角、珠三角、京津唐等地區，包括保利、龍湖在內的大地產(chǎn)商開(kāi)始了它們的開(kāi)發(fā)布局。房企高價(jià)在一線(xiàn)周邊地區拿地的勢頭絲毫不輸給當年開(kāi)發(fā)北上廣深的時(shí)候。

據一季度主要房企銷(xiāo)售以及開(kāi)發(fā)的數據：房企在基于城市群的布局下，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)保持高增長(cháng)態(tài)勢，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)76.2%；拿地面積也同比增加69.6%。在一些三四線(xiàn)城市，成交的地塊溢價(jià)超過(guò)100%到200%不等。眾所周知，原始的地價(jià)漲一倍，最后賣(mài)出的房?jì)r(jià)可能會(huì )翻好幾倍。

照目前這個(gè)節奏，很明顯在未來(lái)不遠的日子，一線(xiàn)周邊的城市房屋均價(jià)會(huì )拉高到目前的至少一兩倍以上。過(guò)去，一線(xiàn)城市與周邊城市房?jì)r(jià)差距好幾倍的情況將會(huì )改寫(xiě)，一線(xiàn)周邊的城市迎來(lái)的一波房?jì)r(jià)上漲潮。過(guò)去，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)每平數萬(wàn)，周邊城市每平數千 的情況將要改寫(xiě)。比如說(shuō)，一個(gè)房屋均價(jià)六萬(wàn)的一線(xiàn)城市，在同一個(gè)城市群內，它周邊主要城市的房?jì)r(jià)至少也要達到三萬(wàn)才合理。

目前，一線(xiàn)城市周邊的城市房?jì)r(jià)上漲確實(shí)存在著(zhù)一種“聯(lián)動(dòng)機制”，不是一個(gè)地方漲價(jià)，而是成片、成區域的同時(shí)漲價(jià)。根據社會(huì )科學(xué)院的數據顯示，今年3到4月房?jì)r(jià)上漲最快的城市包括大量的一線(xiàn)周邊的三線(xiàn)城市，而一二線(xiàn)城市的漲幅則是走低。

但要想讓一線(xiàn)城市群以及各級別的城市群落形成，僅僅漲房?jì)r(jià)還不夠，需要讓資金進(jìn)入并長(cháng)期留在一線(xiàn)城市群。要實(shí)現這個(gè)目的，最簡(jiǎn)單粗暴的方法就是直接限制賣(mài)房。

過(guò)去的拿到房本等兩三年才準賣(mài)的政策都是小兒科，近期保定市推出業(yè)主拿到房本十年內不準賣(mài)的房市政策才是真正體現了我們調控政策的“簡(jiǎn)單粗暴”。更何況，開(kāi)發(fā)商賣(mài)的不是現房，你還要把交房前要等的幾年算上，前后加在一起，然后開(kāi)發(fā)商再給你拖一拖房本的交接日期，搞不好真要為他們站十幾年的崗。

資金只進(jìn)不出的現實(shí)，實(shí)際上已經(jīng)讓近期來(lái)到三四線(xiàn)買(mǎi)房的人成為了未來(lái)十年左右的樓市接盤(pán)俠?？啻蟪鹕?，為國接盤(pán)，值得贊揚。

這種一股腦往死里限賣(mài)，但是同時(shí)并不限購三四線(xiàn)的做法，明顯就是希望把資金鎖死在一線(xiàn)城市群落的區域內。至少他們希望在近幾年讓進(jìn)入一線(xiàn)城市群的樓市的錢(qián)“有去無(wú)回”，老實(shí)呆著(zhù)，不要再從一線(xiàn)城市群跑到別的什么地方。長(cháng)此以往，便會(huì )形成以城市群為單位的房屋“價(jià)格階梯”。

往深了說(shuō)，在這種價(jià)格階梯的背后，其實(shí)是人口結構的未來(lái)布局。這才是今天搞出的房產(chǎn)套路最重要的一環(huán)。由于近幾年跑到一線(xiàn)周邊買(mǎi)房的有不少是屬于中產(chǎn)以及以下人群，這群人低下的資金量以及失衡的資產(chǎn)結構，使得他們無(wú)法脫離土地資產(chǎn)而生存。

下手把房買(mǎi)在哪里，這幫人基本就得在那里耗上好多年時(shí)間。尤其現在這么一搞限賣(mài)，意味著(zhù)人力資本和資金在未來(lái)很長(cháng)的時(shí)間都被鎖死在城市群的區域內。現在把你綁死在地產(chǎn)上，不準你跑，以后開(kāi)始收你房產(chǎn)稅，你猜會(huì )怎樣？這畫(huà)面太美，真的不敢想。

換句話(huà)說(shuō)，一線(xiàn)城市群內，現在的人口已經(jīng)形成了一種內部流動(dòng)。所謂的“逃離北上廣”，最后逃去的地方不可能是鳥(niǎo)不生蛋的偏遠鄉鎮，而只會(huì )是一線(xiàn)周邊的城市。以后夜里再用衛星航拍圖一照，會(huì )發(fā)現在祖國廣袤的土地上，幾大城市群同時(shí)閃閃發(fā)亮，其他地區一片漆黑。

這種在城市群模式下的地產(chǎn)格局，說(shuō)好當然也有好的方面。比如我們知道一線(xiàn)城市過(guò)去與周邊城市的各項差距都巨大。如果在不斷彌合房?jì)r(jià)鴻溝的同時(shí)可以不算縮小一些其他方面的差距，對于居民而言，也是一件好事。例如，一線(xiàn)城市和周邊城市高考收分差距，一線(xiàn)城市和周邊城市的三甲醫院數量差距，以及一流大學(xué)數量的差距等等一系列“硬指標”的差距。

假如以上所說(shuō)的指標差距一個(gè)都沒(méi)有縮小，而僅僅是房?jì)r(jià)差距在縮小，那么未來(lái)的一線(xiàn)城市群概念就依然是一個(gè)人為吹出來(lái)的地產(chǎn)泡沫。缺乏各類(lèi)硬指標作為底部支撐的經(jīng)濟，終究會(huì )陷于崩塌。

當然，你也許會(huì )說(shuō)：哥，我現在就一門(mén)心思想去一線(xiàn)城市群的房市折騰幾下，賺點(diǎn)小錢(qián)。這事有戲嗎？我想回答說(shuō)，當然你要是眼光好加運氣好，還是可以通過(guò)炒一線(xiàn)周邊的地產(chǎn)賺錢(qián)的，不過(guò)，現在這個(gè)過(guò)程比以前要困難太多，并且你最后玩脫的幾率應該高于50%。你還敢去不？