房企進(jìn)入了高負債時(shí)代，房奴進(jìn)入了高焦慮時(shí)代。用這句話(huà)形容現在中國的樓市，再合適不過(guò)。
房奴們的焦慮在于，在不斷限購限貸的今天，老百姓購房的難度實(shí)際上并沒(méi)有因此大幅降低。是的，樓市如今是被打壓了，但請問(wèn)現在你買(mǎi)房是變得更容易還是更困難了？
表面上看，全國平均的房?jì)r(jià)收入比從去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房?jì)r(jià)略有下降，但是與此同時(shí)，購房貸款利率的大幅上調。中、農、工、建、交等主要銀行都在近一個(gè)月內提高了北上深的房貸利率，一線(xiàn)城市普遍將利率折扣由9折上調至9.5折，二線(xiàn)城市優(yōu)惠利率9.5折占比上升，部分銀行已上調至基準利率。
房?jì)r(jià)表面上略有下降，而一旦加上貸款利率提高的因素，便會(huì )明顯的加重按揭人的負擔，讓沒(méi)錢(qián)的人更買(mǎi)不起房。而且購房成本越到后面會(huì )越高，今天不買(mǎi)，以后怕是更買(mǎi)不起。但如果現在買(mǎi)了，假如將來(lái)房?jì)r(jià)回落，自己就很可能會(huì )變成負資產(chǎn)。房奴的選擇困難由此產(chǎn)生。
購房者在猶豫，房產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度也在轉冷。根據CREIS數據顯示，2017年4月主要城市房地產(chǎn)成交面積同比下降21.75%，隨著(zhù)利率和限購政策不斷收緊，成交量的下跌還將持續。相應的，不少城市的房屋庫存出現上升，例如蚌埠庫存增加了14.8%，寧波庫存環(huán)比上升11.4%。
樓市交易活躍度的普遍下降，說(shuō)明強大的限購政策已經(jīng)讓習慣了投資房產(chǎn)的老百姓不敢買(mǎi)房，也買(mǎi)不起房了。這是購房者焦慮的根源。但就在成交量下跌的同時(shí)，房企的焦慮感也越來(lái)越強，甚至超過(guò)了購房者的焦慮程度。
據媒體統計，中國城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)在2017年全面陷入了停滯，預計全年的房?jì)r(jià)將出現一位數下跌，規模較大的開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售額下降將在10%左右。這不是一個(gè)好的信號。對房企來(lái)說(shuō)，賣(mài)房的價(jià)格減低，賣(mài)房的速度減慢，在商業(yè)上都會(huì )產(chǎn)生致命的后果。
實(shí)際上，如果無(wú)法按照既定價(jià)格在短期內賣(mài)掉足夠數量的房屋，就意味著(zhù)房企手里沒(méi)有足夠的現金流。房企手中現金不足，后果很?chē)乐?，因為這些現金都是要還給銀行的。如果房企們普遍都在某一時(shí)間內還不起欠債，那就標志著(zhù)系統性金融危機的到來(lái)。
那么，中國的房企究竟負了多少債，給購房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，負債挖的坑又深又大，難以填滿(mǎn)。
中國的房企多年以來(lái)都是這個(gè)套路：看面子都是土豪，看里子全是負債。負債比率如能控制在合理范圍內，倒也不會(huì )出現大問(wèn)題，但是近兩年，房企這種“表里不一”的趨勢愈發(fā)加劇，增高的負債也逐漸引發(fā)了擔憂(yōu)。據媒體的披露，內地142家地產(chǎn)企業(yè)負債總量接近3.4萬(wàn)億。
具體來(lái)說(shuō)，例如中國恒大在去年的借款就達到5350億，凈負債率119%，又比如綠地在去年的凈債權益比一度接近300%。而目前全國上市房企的平均負債率，也已經(jīng)高達96%。對比一下2010年的數據，當年房企平均的負債率只有74.5%?？梢哉f(shuō)，這些年的房企向銀行借錢(qián)是越來(lái)越多，產(chǎn)生的風(fēng)險越來(lái)越大。
借這么多錢(qián)的原因，是因為要搞擴張。像是恒大這類(lèi)龍頭房企，目前依然在拼命的搞新項目開(kāi)發(fā)，盡管去年他們已經(jīng)手握2.29億平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，但今年恒大依然在南昌、無(wú)錫、杭州等二三線(xiàn)城市補充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補倉越多，欠債就越多。
樓市政策在去庫存，房企卻在補庫存，一邊挖坑，一邊填土。最后被玩死的，是廣大的購房者以及整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)。
欠債多了，總有還不上的一天。實(shí)際上，房企的債務(wù)出現違約以及各種相關(guān)問(wèn)題，在近幾年已見(jiàn)諸新聞。前幾年，河北邯鄲房產(chǎn)業(yè)就發(fā)生過(guò)債務(wù)危機，H股上市的佳兆集團也出現過(guò)貸款違約。當然，比起過(guò)去，我們更關(guān)心現在。今天發(fā)生債務(wù)違約事件的幾率有多大呢？根據今年初香港投資研究集團對媒體的說(shuō)法“中國負債較為嚴重的開(kāi)發(fā)商正處在刀鋒邊緣”。
處在“刀鋒邊緣”的房企，對于購房者來(lái)說(shuō)將意味著(zhù)什么？
我們知道，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貸款環(huán)節，主要是以土地和在建工程作為抵押擔保的貸款。這些貸款的還款來(lái)源，很重要的一部分就是來(lái)自于開(kāi)發(fā)項目未來(lái)產(chǎn)生的現金流，另外也包括土地和在建工程本身的價(jià)值。
換句話(huà)說(shuō)，當開(kāi)發(fā)商貸款開(kāi)發(fā)完土地之后，在還款期限內盡快盡多的高價(jià)賣(mài)出房子，是獲得現金來(lái)源的重要手段，這一筆資金，無(wú)論對于房企自身還是房企的債權人銀行而言，都非常的重要。
這意味著(zhù)，當你拿著(zhù)現金到售樓處買(mǎi)下房產(chǎn)時(shí)，其實(shí)你在幫房企還債，同時(shí)也在幫助銀行收回貸款，減小了系統性風(fēng)險爆發(fā)的可能。這也就可以解釋為什么現在開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)的新樓盤(pán)要人為制造很多促銷(xiāo)噱頭。像是對外宣傳說(shuō)什么房屋供不應求、搖號購房、捂盤(pán)漲價(jià)等等戲碼。他們不希望看到房?jì)r(jià)出現下跌，或是銷(xiāo)售量低迷，這都可能使得房企無(wú)法及時(shí)償還貸款，造成銀行方面極大的債務(wù)風(fēng)險。
因此，千萬(wàn)別著(zhù)了他們的道。你必需清楚的意識到：在購房以前，你并不欠任何人的錢(qián)；而房企在賣(mài)出房子以前，一屁股都是欠債。賣(mài)房的其實(shí)遠比買(mǎi)房的心慌啊，你急什么呢。
心慌的地產(chǎn)商于是進(jìn)入了三四線(xiàn)城市搞開(kāi)發(fā)。以今年4月某機構的調查數據為例，據統計，一線(xiàn)城市的商品房銷(xiāo)售面積同比減少41.3%，二線(xiàn)城市減少37.8%，而在調查取樣的三四線(xiàn)城市，商品房銷(xiāo)售面積不但沒(méi)下降，反而是同比上升21.8%。
瘋狂的三四線(xiàn)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，背后其實(shí)也是和房企的債務(wù)有關(guān)。
目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押率一般在70%以下，也就是說(shuō)，只要地價(jià)和在建工程價(jià)格下跌不超過(guò)30%，即便是在開(kāi)發(fā)商暫時(shí)無(wú)法用現金還款的情況下，銀行也能通過(guò)處置抵押物來(lái)收回資金。所以，房企必須要保證房?jì)r(jià)和地價(jià)不跌，而且土地還得持續賣(mài)，持續開(kāi)發(fā)。用新開(kāi)發(fā)的項目作為抵押品，來(lái)?yè)Ｖ暗那穫?/strong>。在這種玩法之下，房企就必然是無(wú)度開(kāi)發(fā)，瘋狂拿地，以債養債，以地養債。
此一趨勢目前還無(wú)法主動(dòng)停止下來(lái)。畢竟，現在地方政府債務(wù)也很?chē)乐?，要靠出讓土地?lái)還錢(qián)，因此并不會(huì )停止與地產(chǎn)商的合作。
據中國指數研究院的數據，今年4月大陸三百個(gè)城市的土地出讓金同比增加35%，環(huán)比增加8%，其中重點(diǎn)50個(gè)城市出讓土地金額達到7600億元，上漲53%……地方政府依然在賣(mài)地，房企在圈地。這和我們過(guò)去熟悉的地產(chǎn)經(jīng)濟沒(méi)有本質(zhì)的不同，而且勢頭還更猛了。
現在知道國際信用評級機構為啥下調中國的評級了嗎？目前的企業(yè)債、地方政府債連成一片，體量巨大，而還債的一部分任務(wù)，就肩負在了樓市的購房者和股市的散戶(hù)身上。這個(gè)債務(wù)的償還基礎，顯然并不是那么牢靠。你說(shuō)，這揪心的情況能不引發(fā)國際投資者的擔憂(yōu)嗎。
實(shí)際上，在穆迪下調中國信用評級之前。另一個(gè)評級機構惠譽(yù)（Fitch）早先已警告過(guò)：中國企業(yè)債的風(fēng)險已經(jīng)非常高，某些企業(yè)對海外發(fā)行的債券最后根本不可能兌現。在這些垃圾級的公司中，有相當一部分是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?？磥?lái)，國際投資者早已摸清房企的底細了，只是內地的不少購房者，還在盲目的相信房企的宣傳。
按照某外媒的說(shuō)法，目前的中國經(jīng)濟，出現了一種“借債上癮”的癥狀，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現得尤其突出。瘋狂借債的背后，是持續的土地開(kāi)發(fā)。土地財政、地產(chǎn)經(jīng)濟的套路還延續?；咎茁凡蛔兊那闆r下，房子仍然不是用來(lái)住的，而是用來(lái)還債的。你付錢(qián)，他還債，這樣的活雷鋒房奴們難道還想繼續當嗎？
中國的樓市，從頭至尾就是一場(chǎng)龐氏騙局。房企交出了第一棒，然后棒子不斷的往下專(zhuān)遞……之所以到現在這場(chǎng)騙局還沒(méi)有破滅，那是因為接盤(pán)的人實(shí)在太多，從企業(yè)到個(gè)人，房?jì)r(jià)的接力棒一直在不停的傳啊傳，根本停不下來(lái)。最后大家都被繞了進(jìn)去，成為這場(chǎng)騙局的利益共同體。
我們常聽(tīng)到，“老鄉別走”的呼聲在股市回響，現如今這聲音又來(lái)到樓市。不過(guò)，老鄉經(jīng)過(guò)這么多年折騰下來(lái)，已經(jīng)沒(méi)錢(qián)或者不想玩了。等老鄉們都摸清套路的那天，樓市就只剩投機者自己和自己玩，這場(chǎng)樓市的泡沫游戲，便到了無(wú)以為繼的時(shí)候。
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