關(guān)于房?jì)r(jià)是漲是跌的問(wèn)題，最近又有新的爭論。清華大學(xué)金融研究院的副院長(cháng)朱寧提出一個(gè)說(shuō)法是一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)還要漲50%，無(wú)獨有偶，因為唱多茅臺股票而頗受關(guān)注的投資人但斌也認為手里的優(yōu)置房產(chǎn)千萬(wàn)不能賣(mài)。

不過(guò)，現實(shí)中的一線(xiàn)房?jì)r(jià)似乎依然低迷。對于之前沒(méi)有購買(mǎi)北上深房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)，目前既要面對高資金門(mén)檻，也要面對嚴格的限購政策。并且一線(xiàn)的不動(dòng)產(chǎn)一旦脫手，很可能再也買(mǎi)不回來(lái)。這導致了一線(xiàn)城市的不動(dòng)產(chǎn)成交量普遍下跌。

根據統計局數據，北京的二手住房?jì)r(jià)格兩月前已停漲，二手房成交量創(chuàng )下2015年2月以來(lái)的最低。上海的二手房成交量也是處于下跌勢頭，上個(gè)月同比下跌23.5%，已經(jīng)十分接近于2012年的樓市低谷期。并且，從一線(xiàn)城市的存量房分布來(lái)看，越是地處郊區的二手房，交易量?jì)r(jià)下跌越快。而深圳的房?jì)r(jià)預計在2017年下降16%，成交量下跌10%。

再來(lái)看一線(xiàn)城市以外。房產(chǎn)限購政策在40多個(gè)城市大面積鋪開(kāi)，凍結了大量購買(mǎi)力和流動(dòng)性。由于房貸緊縮趨勢明顯，銀行對樓市變相“加息”，削弱了量?jì)r(jià)上攻的動(dòng)力。根據廣發(fā)證券監測，5月份43個(gè)代表城市新房成交面積環(huán)比和同比分別下降2.3%和20.4%。

如此看來(lái)，房?jì)r(jià)繼續暴漲的說(shuō)法根本就不能成立。限購限賣(mài)令之下，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現一種膠著(zhù)狀態(tài)，想投資的人沒(méi)辦法投資，有房產(chǎn)的人按兵不動(dòng)，暫時(shí)不急著(zhù)套現。因此，我們看到了市場(chǎng)上暫時(shí)的冷清。

這種表面上的冷清，會(huì )一直持續下去嗎?這不太可能。房地產(chǎn)市場(chǎng)很大程度上是一種政策市，政策始終在變，時(shí)間最終解釋一切。而如果我們仔細觀(guān)察政策的周期和規律，就可以推測出市場(chǎng)隨著(zhù)政策的改變而產(chǎn)生的波動(dòng)。

對于限購的套路，我們已經(jīng)十分熟悉了?；旧隙际欠?jì)r(jià)先經(jīng)過(guò)一輪上漲，然后受到調控與限購，房市隨之進(jìn)入一段調整期，之后房?jì)r(jià)接著(zhù)上漲。如果我們觀(guān)察2000年以來(lái)的房?jì)r(jià)變化趨勢，可以明顯的發(fā)現這個(gè)規律。

另外，現在的限購措施主要是針對存量房和二手房。并且限購的區域和規模呈現由中心擴散開(kāi)的“波紋型”：先是核心一線(xiàn)城市限購，然后是三大城市群主要城市均限購，之后是省會(huì )級城市限購。到現在，限購的城市已經(jīng)蔓延到一些三線(xiàn)以下城市。例如盛傳的某地區的所謂70年不準賣(mài)房的規定，實(shí)際上等于把購房者的錢(qián)綁死在不動(dòng)產(chǎn)上。

從一線(xiàn)、二線(xiàn)、到三四線(xiàn)城市的限購政策，都遵守一個(gè)規律：不同級別城市的限購政策之間，大概會(huì )有相差半年(6-8個(gè)月不等)左右的間隔周期，每一級別城市的限購周期范圍(涉及城市數量)都會(huì )數倍擴大。

這就說(shuō)明政府對于購房的資金流向有一個(gè)明顯的“驅趕效應”。通過(guò)城市不同層級之間的層層設卡，讓資金逐漸從一線(xiàn)城市的“中心”向著(zhù)三四線(xiàn)的“邊緣”有步驟的流動(dòng)，從而逐步解決房屋庫存的問(wèn)題。

不過(guò)我們要注意到，這個(gè)受到宏觀(guān)調控的行為，是一個(gè)逆市場(chǎng)的行為。本質(zhì)上，它是用三四線(xiàn)樓市的“劣幣”來(lái)驅逐一二線(xiàn)樓市的“良幣”。這就預示著(zhù)，只要房產(chǎn)調控的行為一旦松動(dòng)，那么整個(gè)樓市的趨勢就會(huì )立即反轉。良幣將再一次驅逐劣幣，購房資金會(huì )從三四線(xiàn)涌向一二線(xiàn)城市，造成全國樓市繁榮與蕭條并存的局面。這也預示著(zhù)下一個(gè)房產(chǎn)周期的到來(lái)。

在下一個(gè)房產(chǎn)周期和樓市政策出現松動(dòng)之前，我們可以確定的一些趨勢在于：三四線(xiàn)城市，由于在城市間的資源爭奪中處于絕對劣勢，因此資金外逃、房?jì)r(jià)下跌的可能性最大。同時(shí)，由于一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)門(mén)檻已經(jīng)非常之高，進(jìn)一步松綁限購可能會(huì )造成更大的地產(chǎn)泡沫。加上一線(xiàn)城市具有一種驅逐外地人的特性，因此一線(xiàn)的松綁限購不太可能短期發(fā)生。

而處于一線(xiàn)特大城市和中小城市之間的二線(xiàn)城市，便成為了政策變數較大的地區。一方面，這些地區由于資源優(yōu)勢集中，房地產(chǎn)具有較強的投資價(jià)值;同時(shí)，其樓市政策一直是處于一種搖擺式的情況，根據上下游的資金流向而動(dòng)。

在這些一線(xiàn)與三線(xiàn)之間的曖昧地帶，或許就是中國未來(lái)房?jì)r(jià)最有潛力的地區。在這些地區當中，省會(huì )城市由于所處的地區中心，成為一地的資本和人才資源最為集中的城市。因此有理由認為，在樓市政策出現變數時(shí)，會(huì )引發(fā)省會(huì )城市樓市的較快上漲。

如果我們從房?jì)r(jià)收入比來(lái)看，便可推知，哪些地區的漲價(jià)空間更多。在世界上的高房?jì)r(jià)地區，例如90年代初的日本以及2007年的美國，其房?jì)r(jià)收入比皆高于6而低于10。

中國的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)收入比值在幾年前已經(jīng)高于10以上，而根據全國36個(gè)主要城市的統計數據來(lái)看，中國城市的動(dòng)態(tài)臨界值區間是6.33到11.62。有相當一部分省會(huì )城市處于這個(gè)范圍內，這些地區的樓市泡沫較小，增值空間大，而中國的一線(xiàn)城市早已經(jīng)越過(guò)了這個(gè)區間。

當然，省會(huì )城市的集體看漲有一個(gè)前提，就是三四線(xiàn)的這一輪去庫存基本完成，同時(shí)一線(xiàn)延續收緊的限購政策。根據以往經(jīng)驗，未來(lái)省會(huì )城市的限購松動(dòng)程度會(huì )明顯高于一線(xiàn)，只要打開(kāi)一點(diǎn)資金的入口，這些地區的房產(chǎn)就很可能會(huì )成為投資與避險的資金池。

這說(shuō)明省會(huì )城市樓市將會(huì )集體大漲嗎?答案似乎并不是簡(jiǎn)單的是和否。

省會(huì )城市雖然各項指標不如一線(xiàn)，但是在比較重要的數據上，仍然是遙遙領(lǐng)先于全國其他地區。我們從幾個(gè)數據來(lái)看省會(huì )城市的優(yōu)勢。

依照金融機構的存貸款總額來(lái)判斷，北上廣深無(wú)疑占據全國前列。但僅次于一線(xiàn)城市的，全都是省會(huì )城市。排在一線(xiàn)末名的廣州之后的幾個(gè)城市，分別是成都、杭州、南京、蘇州、武漢、西安、鄭州、寧波、濟南、長(cháng)沙……其中大部分都是省會(huì )城市。本外幣存款增速率從10.5%到16.9%不等，增長(cháng)勢頭并不輸給一線(xiàn)城市。

再來(lái)看地區間的固定資產(chǎn)投資。排名靠前的省會(huì )城市成都、南京、福州、杭州等已經(jīng)分別達到了972億元、619億元、587億元、529億元。此數據遠遠超過(guò)一般意義上的地級市。對比排名靠后的省會(huì )城市，位于資金鏈頭部的省會(huì )城市是尾部城市的投資總數的數倍乃至數十倍。

此外，綜合城市消費零售總額以及最近比較火爆的“星巴克指數”，我們不難發(fā)現外來(lái)消費者的數量和消費額度最高的地區，除了一線(xiàn)以外，也幾乎全都是省會(huì )城市。而位于省會(huì )城市頭部的地區，依然是杭州、成都、南京、武漢、長(cháng)沙等地。

以上列舉的是一些簡(jiǎn)單而實(shí)用的數據。實(shí)際上，從各項硬指標來(lái)看，會(huì )發(fā)現頭部省會(huì )城市與傳統一線(xiàn)的差距，這些年在不斷縮小。

我們知道，中國樓市是一個(gè)政策市，也是一個(gè)資源市。資源說(shuō)穿了無(wú)非是資金、行政兩大資源。觀(guān)察各省會(huì )的情況，會(huì )發(fā)現省會(huì )與省會(huì )之間其實(shí)分化也頗大。說(shuō)穿了，就是地區間的經(jīng)濟發(fā)展差距和戰略地位的不對等。

有些省會(huì )城市對資金吸附力不強，有些省會(huì )缺少政策偏向。而位居于各項硬指標(固定資產(chǎn)投資、生產(chǎn)總值、消費品零售額等)頭部的省會(huì )，則將是在未來(lái)可能出現的樓市景氣循環(huán)中領(lǐng)漲的城市。

記住一點(diǎn)，每一次樓市的景氣循環(huán)，都是頭部城市啟動(dòng)在先，然后帶動(dòng)中部和尾部城市。如果我們參照國房景氣指數的指標來(lái)看(高于100為景氣，低于100為蕭條)，會(huì )發(fā)現目前的所謂樓市低迷，實(shí)際上是來(lái)自于2012年開(kāi)始至今的樓市下行。我們至今處于這個(gè)循環(huán)中，但是這個(gè)蕭條循環(huán)逐漸將會(huì )達到臨界值。

在未來(lái)的兩三年以?xún)?，樓市的走勢有可能?huì )發(fā)生反轉。在這個(gè)反轉的周期中，傳統的一線(xiàn)城市不太可能成為領(lǐng)漲的主要城市，而在中國現行行政區劃下的省會(huì )城市非常值得關(guān)注，下一波新出現的一線(xiàn)高房?jì)r(jià)城市，極有可能將在省會(huì )的頭部城市中出現。