先買(mǎi)樂(lè )視，再買(mǎi)萬(wàn)達旗下資產(chǎn)，孫宏斌從一個(gè)二線(xiàn)房產(chǎn)大佬，迅速站到了舞臺中央。反觀(guān)王健林，去年還在叫板迪士尼，轉身就把萬(wàn)達文旅賣(mài)給了融創(chuàng )。不但如此，在萬(wàn)達酒店和萬(wàn)達文旅總計631億的收購款中，萬(wàn)達還要借給融創(chuàng )296億。這是怎么回事?其實(shí)，萬(wàn)達借錢(qián)給融創(chuàng )買(mǎi)自己，就像假離婚一樣。

2016年，在萬(wàn)眾回A股的潮流中，王健林高調私有化位于港股的萬(wàn)達商業(yè)，表示港股對自己的萬(wàn)達商業(yè)太沒(méi)眼光，自己痛心疾首，對不起投資萬(wàn)達的港股投資者。

接著(zhù)，萬(wàn)達商業(yè)宣布私有化價(jià)格為52.8元，總作價(jià)344億港幣，其較IPO價(jià)格高10%，較當時(shí)的市價(jià)高23.7%，這個(gè)價(jià)格當時(shí)驚掉了一眾韭菜的下巴。好像正是從那時(shí)開(kāi)始，王健林開(kāi)始走紅，小目標，中等意思金句不斷，人氣直逼自己的兒子。

當年吹過(guò)的牛X，現在要負責到底。

在去年年底，我們曾經(jīng)有幸看到一份萬(wàn)達商業(yè)回歸A股的LP湊分子PPT，上面是這樣寫(xiě)的：“萬(wàn)達商業(yè)擬于2017年于國內A股上市”

　　

如今，2017年已經(jīng)過(guò)半，萬(wàn)達商業(yè)連IPO招股說(shuō)明書(shū)都看不到，只留下一眾與萬(wàn)達商業(yè)留下過(guò)借殼緋聞的公司獨守空閨。

7月11日早間，融創(chuàng )中國發(fā)布公告披露了631億收購萬(wàn)達文旅資產(chǎn)的更多的細節。雙方協(xié)商分四次付款，其中第四次是萬(wàn)達通過(guò)指定銀行向融創(chuàng )發(fā)放296億元三年期貸款，之后融創(chuàng )再向萬(wàn)達支付295.75億元收購款。

融創(chuàng )不需要當期支付第四筆款項，只需要在未來(lái)還本付息。一出一進(jìn)，萬(wàn)達當期并沒(méi)有現金流入流出，但是緩解了融創(chuàng )的短期付款壓力。

作為曾經(jīng)萬(wàn)達的獨立董事，劉紀鵬對這次交易有著(zhù)含蓄的判斷：“萬(wàn)達以較為優(yōu)惠的價(jià)格，果斷邁出這一步。”

那么這邁出的第一步，會(huì )不會(huì )是萬(wàn)達的A股上市?

明牌：A股上市迫在眉睫

以631億元的價(jià)格賣(mài)資產(chǎn)，近一半的錢(qián)還是自己借的。這種買(mǎi)賣(mài)也做，王健林在想什么呢?更為蹊蹺的是，文旅資產(chǎn)曾被王健林視為萬(wàn)達的未來(lái)之光，有著(zhù)超越迪士尼的夢(mèng)想。

王健林曾經(jīng)親述，萬(wàn)達在全力轉型，到2020年的時(shí)候，實(shí)現旅游到訪(fǎng)人次達到2億人次，旅游產(chǎn)業(yè)年收入超過(guò)1000億元，超越迪士尼成為世界規模最大的旅游企業(yè)!2017年年初，王健林再次強調加大旅游投資。

但事實(shí)是殘酷的事實(shí)是，酒店業(yè)務(wù)本身，會(huì )阻礙萬(wàn)達的上市。眾所周知的是，酒店業(yè)已經(jīng)有將近有快10年沒(méi)有過(guò)上市的案例了。除了錦江和首旅，已經(jīng)上市的公司狀態(tài)都一般，最近剛退市的新都酒店，更是給A股的酒店資產(chǎn)鳴了一記喪鐘。

無(wú)獨有偶，受到政策限制，房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行也幾乎處于停滯狀態(tài)。

回想當初，為了從港股市場(chǎng)退市，王健林為344.5億港元要約代價(jià)親自面談了多家境內外財團投資人。王健林為這些投資人提供了境內12%、境外10%的年回報，并簽下一紙對賭協(xié)議，如果從香港退市滿(mǎn)兩年，或2018年8月31日前，萬(wàn)達商業(yè)未能在A(yíng)股上市的話(huà)，萬(wàn)達集團將回購全部股權，并且將支付利息以及相關(guān)費用，這對萬(wàn)達短期流動(dòng)性是巨大威脅。

萬(wàn)達在全國開(kāi)發(fā)近200家萬(wàn)達廣場(chǎng)，即使擁有強大的營(yíng)銷(xiāo)能力，也無(wú)法保證所有項目實(shí)現現金流平衡。萬(wàn)達如想盡早上市，必須甩賣(mài)重資產(chǎn)，改變房產(chǎn)公司屬性。萬(wàn)達集團2017年半年報顯示，目前萬(wàn)達商業(yè)累計土地儲備面積7332.6萬(wàn)平方米。此外，行內也有傳言，萬(wàn)達的金融街庫存高達千億，。

酒店+房地產(chǎn)，這對于在私有化協(xié)議中與投資者簽署過(guò)兜底協(xié)議的萬(wàn)達來(lái)說(shuō)極為不利。那我要怎么規避這個(gè)標簽呢?

王健林輕輕把地產(chǎn)+酒店標簽摘下，和孫宏斌說(shuō)，你替我戴一會(huì )兒。什么，你戴不起?我借錢(qián)給你戴。

據統計，此次萬(wàn)達賣(mài)給融創(chuàng )的89個(gè)項目中，就包含接近6000萬(wàn)平方米建設用地，占萬(wàn)達土地儲備的80%。與此同時(shí)，萬(wàn)達在出售資產(chǎn)的同時(shí)，保留了萬(wàn)達文旅資產(chǎn)的運營(yíng)團隊，“換湯不換藥”。加上借錢(qián)的舉動(dòng)，王健林與孫宏斌的交易就像為了規避限購政策的夫妻決議假離婚一樣。這個(gè)過(guò)程中，王健林獲得了輕資產(chǎn)的報表，孫宏斌則再次玩起了樂(lè )視那套——即借助并購，把當年數處因為當地政府整體規劃所需，被萬(wàn)達廉價(jià)獲得的土地儲備，收入囊中。

暗牌：渴求穩定軍心

萬(wàn)達上個(gè)月遭遇的債股雙殺猶在眼前，如今甩賣(mài)資產(chǎn)，不禁讓人浮想聯(lián)翩。根據王健林對媒體透露，轉讓項目能大幅降低萬(wàn)達商業(yè)的負債，并進(jìn)一步實(shí)現輕資產(chǎn)化運營(yíng)，其變向承認了萬(wàn)達在一定程度上受到了高負債的困擾。

對于萬(wàn)達這樣高負債公司，融資能力是企業(yè)的生命線(xiàn)。市場(chǎng)對萬(wàn)達不確定性的擔憂(yōu)，將影響萬(wàn)達的融資情況。通過(guò)出售資產(chǎn)，以及收咨詢(xún)費取得穩定的現金流，將有助于穩定市場(chǎng)信心。

數據顯示，2014至2016年萬(wàn)達剔除預收賬款后負債率分別為65.17%、63.25%和63.51%，而行業(yè)平均負債率約73%。從這一點(diǎn)來(lái)看，其近三年來(lái)的負債率水平要低于行業(yè)平均值。

然而熟悉地產(chǎn)的人知道，萬(wàn)達主要從事商業(yè)地產(chǎn)，采用“現金流滾資產(chǎn)”模式，部分社區商業(yè)出售回款，核心商鋪只租不售。從而利用分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售回款支持核心自持物業(yè)，并且通過(guò)抵押貸款增加現金流。

不過(guò)“以售養租”模式實(shí)現租售平衡所需的時(shí)間也較長(cháng)，尤其在出售部分遭遇市場(chǎng)低谷時(shí)，萬(wàn)達的現金流壓力會(huì )更大。

與新鴻基強調公司層面“以售養租”的現金流平衡不同，萬(wàn)達更為激進(jìn)，注重在項目層面實(shí)現“以售養租”的現金流平衡。

和萬(wàn)達2015年1640.8億元地產(chǎn)收入相比，2016年地產(chǎn)收入僅為1122.7億元，同比下降32.58%。今年上半年地產(chǎn)收入563.4億元，也沒(méi)有恢復到2015年同期水平，可能這就是萬(wàn)達地產(chǎn)項目庫存積壓的體現。

2016年，萬(wàn)達投資性現金流凈流出335.8億元，而經(jīng)營(yíng)性現金流凈額為81.9億元，籌資性現金流凈額為207.44億元，公司主要依靠借款和發(fā)行債券獲得現金流支撐。

酒店和文旅均屬于低回報率項目，無(wú)法為萬(wàn)達提供大量現金流，因此成為了萬(wàn)達割肉時(shí)的首選資產(chǎn)。

另外，萬(wàn)達在大量收購海外資產(chǎn)。資產(chǎn)放在國外，債務(wù)留在國內的方式，也加重了萬(wàn)達的債務(wù)負擔。

2012年萬(wàn)達31億美元資金收購了美國第二大院線(xiàn)AMC，2015年，萬(wàn)達又以35億美元收購傳奇影業(yè)。

2016年2月，王健林在牛津大學(xué)演講時(shí)透露，過(guò)去3年多時(shí)間，萬(wàn)達在全球10多個(gè)國家投資，投資額超過(guò)150億美元。

在國內控制外匯流出，同時(shí)進(jìn)行金融去杠桿的情況下，萬(wàn)達明顯受到影響。6月22日，萬(wàn)達遭遇的債股雙殺。據網(wǎng)上爆出的郵件顯示，銀監會(huì )要求排查萬(wàn)達集團等公司境外投資的借貸風(fēng)險。

國外的資產(chǎn)一時(shí)無(wú)法變現，國內卻承受銀行還貸壓力?；蛟S，出售部分資產(chǎn)是緩解流動(dòng)性緊張的一種方式。

其實(shí)呢，萬(wàn)達并不是簡(jiǎn)單地賣(mài)項目，每年還要收管理咨詢(xún)費。13個(gè)文旅城項目，每個(gè)項目每年向融創(chuàng )收5000萬(wàn)元的管理咨詢(xún)費，合同期限為20年。這意味著(zhù)萬(wàn)達每年有6.5億收入，20年總共約130億元。